DON EMILIO S.A. s/RECURSO DE QUEJA

Actor (vendedor): Don Emilio S.A.

Demandado (comprador y reconviniente): el adquirente del inmueble rural, representado en el expediente por las partes contractuales.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

cobro del saldo de precio de U$S 200.000 más intereses, en un contrato de compraventa de un inmueble rural por U$S 1.000.000. El demandado reconvino por el cobro de la cláusula penal de U$S 2.000 diarios por la demora en la aprobación del plano de mensura y reparcelamiento.

¿Qué se resolvió?

la Corte Suprema declaró procedente la queja, admitió formalmente el recurso extraordinario, dejó sin efecto la sentencia apelada y ordenó dictar un nuevo fallo conforme a lo expresado. Las costas fueron impuestas por su orden de rechazo, conforme el art. 68 del CPCCN.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Sin embargo, cabe hacer una excepción cuando la sentencia no constituye una derivación razonada del derecho vigente con aplicación a las circunstancias comprobadas en la causa; ello, en menoscabo de los derechos de defensa en juicio y debido proceso del recurrente. En efecto, la omisión de tratar planteos conducentes y considerar prueba relevante habilita la revocación del pronunciamiento por arbitrariedad."

"El Tribunal a quo omitió, sin justificación alguna, expedirse con respecto a: a) La naturaleza, el contenido y la extensión de la obligación. En particular, si el actor garantizaba el accionar de la Dirección de Catastro (obligación de resultado) o se comprometía a realizar, de forma diligente, las gestiones que fueran necesarias para lograr la aprobación de los planos (obligación de medios que, al tener un factor de atribución subjetivo, exigía indagar la conducta desplegada y, eventualmente, la necesidad de una interpelación para la constitución en mora)..."

"El hecho de que el instrumento firmado estableciera que 'el incumplimiento…en el plazo convenido generará una multa diaria de 2.000 dólares por cada día de demora' no autorizaba a colegir, sin más, que la referida obligación era de resultado. Máxime, cuando implicaba que un tercero ajeno al contrato, con carácter de autoridad administrativa, cumpliera la manda."

"La procedencia de la multa de U$S 2.000 diarios por el período que va desde que se cumplieron los 90 días pactados hasta que se aprobaron los planos superaría el millón de dólares. Esto significa, que tendría un impacto económico desproporcionado y distorsivo, que desnaturalizaría el contrato de compraventa suscripto."

Se omitió además considerar los intercambios epistolares (en particular la carta del 10 de octubre de 2009) y la falta de perjuicio efectivo del comprador, que ya tenía la posesión, la escritura y la inscripción registral.