BERGALLI DIEGO ARIEL Y OTRO/A C/ SCARNATO WALTER MARTIN S/ ESCRITURACION

¿Quién es el actor?

L X F y D A B (compradores).

¿A quién se demanda?

W M S (vendedor).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio sobre el lote 131 del Barrio Cerrado La Horqueta de Echeverría y aplicación de la cláusula penal pactada por incumplimiento de la obligación de escriturar; condena por U$S 161.150 según fallo de grado.

¿Qué se resolvió?

La Cámara confirmó la sentencia de fecha 9/02/2026 que hizo lugar a la demanda de escrituración, declaró la mora del vendedor y confirmó la aplicación de la cláusula penal; sin embargo, modificó la liquidación de la multa reduciéndola a la suma de U$S 40.000 y fijando como inicio del cómputo de la mora la notificación de la demanda. Las costas de alzada fueron impuestas al demandado vencido. Se diferió la regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

1) Sobre la validez de la cesión de derechos como parte de pago y la conducta del demandado:

"De lo extractado, se desprende que la cesión instrumentó un acto oneroso, mediante el cual se individualizó el objeto que se transmitía, asignándosele un valor que se imputaba al precio de la compraventa. Asimismo, de su contenido surge, que el cesionario, Sr. S, manifestó haber leído, interpretado y aceptado el estado del emprendimiento, con conocimiento de que se trataba de un futuro barrio cerrado en construcción, sin formular reservas ni supeditar su aceptación a la obtención de informes complementarios. Consecuentemente, la cesión, en los términos en que fue redactada, constituye un elemento de particular relevancia para determinar el alcance del consentimiento prestado y valorar la conducta ulterior del accionado."

2) Sobre la configuración de la mora del vendedor y la necesidad (o no) de citación notarial:

"En efecto, cuando frente al requerimiento fehaciente de cumplimiento el obligado exterioriza de manera clara e inequívoca su negativa a otorgar la escritura, tal como aquí aconteció, no resulta razonable exigir a la contraparte la realización de actos posteriores destinados a fijar una fecha para un acto cuya celebración ya había sido expresamente resistida. En el caso, una solución contraria importaría privilegiar un recaudo meramente formal por sobre la conducta jurídicamente relevante asumida por el propio obligado."

3) Sobre la cláusula penal y su reducción:

"Frente a ello, y en ausencia de elementos objetivos que permitan fijar un momento distinto con la claridad necesaria, corresponde tener por constituido en mora al obligado, cuanto menos, con la notificación de la demanda, oportunidad en la que quedó exteriorizada en forma inequívoca la exigencia judicial de cumplimiento de la obligación de escriturar. Consecuentemente, la cláusula penal deberá liquidarse tomando como punto de partida dicha fecha... atento a los principios sentados, y teniendo en cuenta que la aplicación literal de la multa pactada en el boleto resultaría desproporcionada respecto del precio de venta, creo que en el caso, también teniendo en cuenta las particularidades que ella reviste, corresponde su morigeración, debiéndose reducir la misma a la suma de U$S 40.000, y liquidar conforme lo apuntado en el apartado VIII."

¿Cómo votaron los jueces?

Ambos jueces (Moreda y Conti) votaron en igual sentido. El bloque dispositivo final confirma la sentencia de primera instancia con la modificación indicada en el apartado VIII (reducción de la cláusula penal y dies a quo).