MORALES REYNALDO FRANCISCO Y OTRO/A C/ ESQUIVEL JUSTO BONIFACIO Y OTRO/A S/RESOLUCION CONTRATO COMPRA/VENTA INMUEBLES

Quién demanda (Actor)

REYNALDO FRANCISCO MORALES y MARTA ESTELA OVEJERO.

A quién se demanda (Demandado)

JUSTO BONIFACIO ESQUIVEL y NÉLIDA DEL CARMEN GAJARDO.

Qué se reclama (Objeto de la demanda)

Resolución del contrato de compraventa celebrado el 18/01/2008 por incumplimiento de la obligación asumida por los compradores de realizar determinadas construcciones a favor de los vendedores (usufructo vitalicio sobre dichas mejoras), más daños y perjuicios, intereses, costas y desalojo.

Qué se resolvió (Decisión del tribunal)

Se rechazó la excepción de falta de legitimación activa; se hizo lugar a la demanda y se declaró resuelto el contrato respecto del inmueble CIRCUNSCRIPCIÓN V, SECCIÓN O, MANZANA 32 D, PARCELA 5 (Sourigues, Berazategui). Se ordenó la restitución del inmueble con sus mejoras por parte de los demandados en 10 días de quedar firme la sentencia; los actores deberán restituir las sumas efectivamente percibidas (precio $10.000, pagadas cinco cuotas de $500 según la prueba) actualizadas por IPC. Se rechazaron los rubros indemnizatorios no acreditados (incluido reclamo fundado en la valuación de mercado U$S25.000 y daño moral). Se rechazó la reconvención en lo incompatible con la resolución. Se impusieron costas a los demandados.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"La circunstancia de que al tiempo de celebrarse el contrato los vendedores no contaran todavía con el dominio inscripto del inmueble no elimina su legitimación para reclamar el cumplimiento o, en su caso, la resolución del contrato que ellos mismos celebraron. Antes bien, el propio instrumento deja constancia expresa de la existencia de un juicio de escrituración y de que la escritura a favor de los compradores se otorgaría una vez obtenida la sentencia correspondiente a favor de los vendedores. Esa previsión contractual demuestra que las partes conocieron y aceptaron la situación dominial existente al contratar. Por ello, corresponde RECHAZAR la excepción de falta de legitimación activa, con costas a quienes la opusieron, sin que ello importe anticipar juicio sobre el fondo de las restantes cuestiones controvertidas."

"De especial relevancia resulta la cláusula tercera, por la cual los compradores asumieron, además de las restantes obligaciones, el compromiso concreto de realizar determinadas construcciones en favor de los vendedores, a quienes se reservaba el usufructo vitalicio de las mismas. No se trata de una manifestación accesoria o meramente programática: constituye una prestación determinada, expresamente incorporada al sinalagma contractual. La prueba producida permite tener por acreditado que dicha obligación no fue cumplida. A ello se suma que, durante la sustanciación del proceso, la propia parte actora dejó expresamente señalado que los demandados reconocían no haber dado cumplimiento a la cláusula tercera del boleto."

"El incumplimiento debe ser apreciado atendiendo a la naturaleza de la obligación asumida, a su carácter concreto y a su incidencia dentro del equilibrio contractual. La prestación incumplida no era extraña al negocio, sino que constituía una obligación asumida directamente a favor de los vendedores y vinculada con el uso y disfrute que éstos conservarían sobre parte de las mejoras. En tales condiciones, reviste entidad suficiente para habilitar el ejercicio de la facultad resolutoria prevista por el art. 1204 del Código Civil."

"La resolución contractual produce, entre las partes, el efecto de retrotraer la situación al estado anterior al negocio, con las restituciones que correspondan. En consecuencia, una vez declarada la resolución, los compradores deberán restituir el inmueble y sus mejoras a los vendedores, y éstos deberán restituir las sumas que hubieran recibido con motivo del contrato, en la medida en que se encuentren acreditadas en autos."

"En cuanto al valor de mercado informado por el perito tasador (U$S25.000 a la fecha del informe), dicho dato constituye un elemento de valoración patrimonial del inmueble, pero no puede ser reconocido como un daño autónomo derivado de la resolución, pues la consecuencia propia de ésta es precisamente la restitución recíproca de las prestaciones. Condenar además a restituir el bien y a abonar su valor íntegro importaría, en las circunstancias del caso, una duplicación resarcitoria incompatible con el principio de reparación integral."

"Por lo expuesto, corresponde admitir la pretensión resolutoria y las consecuencias restitutorias que de ella se derivan, y rechazar los rubros indemnizatorios que no han quedado debidamente acreditados en su existencia, relación causal o cuantía."

(La sentencia no contiene votos divididos: el bloque dispositivo final consigna la decisión del Tribunal).