Lago, Rodolfo Héctor c/ López, Abel Leandro y otros s/ Cumplimiento de contrato

¿Quién es el actor?

Rodolfo Héctor Lago, cesionario de derechos de Elvira Amalia López de Lago (actora originaria).

¿A quién se demanda?

Abel Leandro López (y sus herederos) y Dardo Raúl Campostrini (ocupante/posesionario de la unidad), entre otros.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

cumplimiento de contrato y cese de violación de la ley 13.512; demolición de obras realizadas sin autorización en el frente y en el patio común del edificio, y desocupación de superficies de uso común.

¿Qué se resolvió?

La Suprema Corte hizo lugar parcialmente al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto por Campostrini y, en consecuencia, revocó la parte de la sentencia de grado que ordenaba la demolición de las obras realizadas en el frente del inmueble. Mantuvo la demolición de lo construido en el patio común según lo resuelto en primera instancia. Además, aclaró que Campostrini debe suscribir la documentación necesaria para modificar el Reglamento de Copropiedad, planos y demás instrumentos para regularizar la obra del frente, y afrontar los gastos correspondientes. Se impusieron las costas 50% al recurrente y 50% a la actora; restitución del depósito previo.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"IV.4. Ahora bien, el agravio vinculado con la falta de racionalidad del fallo al ordenar la demolición de las refacciones efectuadas en el frente del edificio (v. fs. 867 vta./870) debe prosperar.

Al respecto, la Cámara sostuvo que las irregulares reformas introducidas en la fachada del inmueble implicaron una apropiación unilateral del espacio común en desmedro del derecho de propiedad de los restantes copropietarios, quienes se vieron despojados injusta y gratuitamente de lo que les pertenecía, implicando por otra parte una modificación de los porcentuales y valuación de las respectivas unidades funcionales, con incremento de las cargas impositivas e inclusive una alteración de la estética del edificio; ordenando -por ende- su demolición (v. fs. 841).

Sin embargo, advierto que la solución propiciada por la Cámara resulta disvaliosa, no proporcional al perjuicio invocado por la actora.

En efecto, de las constancias probatorias incorporadas a la causa surge que 'las refacciones introducidas en el frente (...) no son recientes', se destaca asimismo que 'se valoriza el conjunto del inmueble con las mejoras de la planta baja', fundamentándose dicha aseveración 'por el estado del local, que se conserva en excelente estado de mantenimiento y pintura en relación con el resto del edificio y el estado de la vereda que también se encuentra en muy buenas condiciones' (fs. 381 y vta., informe perito martillero Carlos Alberto Cantisano).

En igual sentido, el experto en ingeniería civil expresó el contraste existente 'entre la planta baja del salón comercial prolijamente terminada y la falta de mantenimiento superficial en muros exteriores del 1º y 2º piso' (v. fs. 444 vta. y fotos, respuesta al pedido de explicaciones, perito Héctor Oscar Celentano).

Por su parte, los testigos fueron contestes en señalar que los cambios efectuados -que datan de 8 o 10 años atrás- embellecieron y mejoraron la imagen del edificio; que antes era oscuro y ahora tiene buena iluminación y vidrieras con ladrillos a la vista; favoreciendo las reformas realizadas a todo el vecindario (v. declaraciones testimoniales Palavezati, Almeida, Lienhart y Tassi; fs. 332/335 vta. y 339/841 vta.).

Tiene dicho esta Corte que configura una conducta abusiva (art. 1.071, Cód. Civ.) la exteriorizada por los consorcistas quienes pretenden la demolición de una construcción, luego de una prolongada inactividad posterior a la realización y que no es causa de mayores perjuicios. Asimismo, se ha expresado que adquiere relevancia como manifestación tácita de voluntad (art. 919, Cód. Civ.) la prolongada inactividad observada por los consorcistas frente a las reformas edilicias realizadas por los demandados (conf. causas Ac. 53.569, 'Hernández', sent. de 5-XII-1995; Ac. 64.630, 'Descalzo', sent. de 8-IX-1998)."

"SENTENCIA

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se hace lugar parcialmente al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto y, en consecuencia, se revoca el pronunciamiento de grado en cuanto había ordenado la demolición de las obras realizadas en el frente del inmueble objeto de autos. Las costas se imponen al recurrente en un 50% y a la actora en el porcentaje restante, en atención al resultado del recurso (arts. 68, segundo párrafo y 289, CPCC).

El depósito previo efectuado (v. fs. 852), deberá restituirse al interesado (art. 293, Cód. cit.)."

¿Cómo votaron los jueces?

La decisión fue unánime (votaron por la afirmativa los Dres. Kogan, Soria, Pettigiani y Torres). No consta disidencia.