BRECCIA RICARDO OMAR Y OTS. EN J° 257763/54514 BRECCIA RICARDO OMAR Y OTS. C/ LOTES URQUIZA S.A. Y OTS. P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL

¿Quién es el actor?

Ricardo Omar Breccia; Betsabé Fernanda Masselos; Walter Daniel Ferrar; Marcelo Carlos Martini; José Antonio Vargas Rodríguez (adquirentes de lotes).

¿A quién se demanda?

Lotes de Urquiza S.A.; Guillermo Narciso Andía; Alejandro Marcelo Andía; (se desistió de Juan Eduardo Andía). GAMA S.A. fue demandada y la demanda respecto de ella fue rechazada en su oportunidad y quedó firme.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

cumplimiento de contrato/obra respecto del emprendimiento inmobiliario “La Bajada” (realización y refacción de obras y actos útiles conforme la oferta publicitaria: SUM, espacios verdes, muros perimetrales, pileta, portón de ingreso, seguridad, reparaciones), y subsidiariamente daños y perjuicios; plus petición de nulidad de la cláusula octava de determinadas escrituras por resultar abusiva.

¿Qué se resolvió?

admitió parcialmente el Recurso Extraordinario Provincial. Revocó la sentencia de la Cámara en cuanto rechazó la acción por falta de legitimación activa y en cuanto absolvió a los codemandados; declaró procedente la acción por incumplimiento de la oferta y condenó a Lotes de Urquiza S.A., Guillermo N. Andía y Alejandro M. Andía a abonar $150.000 a cada actor por daño extrapatrimonial; rechazó la nulidad de la cláusula octava de las escrituras; confirmó el rechazo respecto de GAMA S.A.; impuso costas a las demandadas vencidas en lo que prosperó la demanda; diferimiento de regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Ya con anterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial, el legislador nacional, preocupado por los excesos en que suelen incurrir algunos emprendedores y/o propietarios de estos complejos en las fases de la comercialización, la administración y la prestación de los servicios comunes, enmarcó los derechos de los adquirentes, bajo la protección de las normas de la Ley 24.240 de defensa de consumidores reformada por la Ley 26.361. De este modo, se encuadró a los adquirentes de derechos en los conjuntos inmobiliarios como consumidores y también como usuarios de los servicios que se prestan en él por terceros, cualquiera fuere la naturaleza jurídica de sus derechos adquiridos, quedaban sujetos a este sistema legal de protección."

"En virtud de ello, no caben dudas en cuanto a que existió un incumplimiento de la oferta por parte de quien la realizó y de quienes se encontraban vinculados mediante contratos conexos al desarrollo inmobiliario, que se aprovecharon de la oferta de un barrio residencial con determinadas características especificadas en los anuncios, lo que incluía además por el tipo de emprendimiento de que se trata de un cierto nivel constructivo."

"La cláusula 8va ha sido reproducida en las más de 100 escrituras de venta de lotes realizadas por Lotes de Urquiza S.A, motivo por el cual no podría éste Tribunal declarar la nulidad de una, dos o cinco escrituras ya que sus efectos no se podrían trasladar al resto de las mismas, lo que acarrearía un serio problema al intentar materializar la nulidad. Si bien la clausula predispuesta le otorga facultades al vendedor para cambiar el destino de la superficie a donar y ser utilizado por la vendedora; la cláusula no presupone una desnaturalización del contrato en sí; sino tan sólo la hipotética posibilidad de utilizar esa proporción de terreno por el vendedor la que de ningún modo podrá ser contrario al Reglamento Interno que rige el funcionamiento y administración de 'La Bajada'."

Bloque dispositivo (extracto):

"Hacer lugar parcialmente al Recurso Extraordinario Provincial ... y en consecuencia revocar la sentencia obrante a fs. 504/517 ... I) Hacer lugar parcialmente a la demanda ... los que deberán abonar la suma de pesos ciento cincuenta mil a cada uno de los actores en concepto de daño extrapatrimonial por incumplimiento contractual de la oferta. II) Rechazar el pedido de nulidad de la cláusula octava ... III) Rechazar la demanda contra GAMA S.A. IV) Imponer las costas a cargo de las demandadas vencidas en lo que prospera la demanda ..."

(Votos: Dr. Pedro J. Llorente y Dr. Julio R. Gómez adhieren; Dr. Omar A. Palermo no suscribe por licencia).