Desalojo: BALCAZAR, Ricardo César C/ ORTIZ, Alberto Horacio

¿Quién es el actor?

Sr. Ricardo César Balcazar, DNI 10.853.328, representado por el Dr. Fernando Martínez Ferril.

¿A quién se demanda?

Sr. Alberto Horacio Ortiz, DNI 8.203.882, representado por la Defensoría Civil nº 3.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Acción de desalojo por incumplimiento de pago de alquileres y rescisión del contrato de locación sobre la Habitación nº 3 del inmueble sito en calle Pablo Arroyo Nº3049, Barrio Santa Rita (Matrícula A-13875-54163, Padrón A-54163). Monto de alquileres alegados: $100.000 mensuales (actor); demandado indicó abonar $180.000 y afirmó que desde agosto el actor no recibió pagos.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar a la acción de desalojo; se ordenó al demandado desalojar y restituir el inmueble al actor en el plazo de DIEZ DÍAS, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública; se impusieron las costas al demandado; se diferió la regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Que el art. 455 del CPCC establece que la acción de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible.

De ello se desprende que los requisitos para que proceda la acción son: a) Ser titular de un derecho personal a exigir la restitución de la cosa; b) La obligación de restituir debe resultar de la demanda en forma nítida, actual, real y concreta; y c) Por último, que el demandado sea deudor de la obligación de restituir.

Veamos. El actor solicita el desalojo porque, afirma, existía un contrato de locación con cánones impagos por parte del demandado y, por ello, dio por rescindido el contrato, por lo que tiene el derecho personal a que le restituyan el inmueble.

El demandado, por su parte, no contesta demanda. Si bien ello no importa una admisión automática de la pretensión ni exime a este Juzgado del deber de examinar su procedencia, sí constituye una pauta relevante para delimitar el marco fáctico y valorar la prueba, al no haberse introducido oportunamente defensas ni hechos impeditivos.

Como punto de partida, el art. 450 inc. 1 del CPCC prevé que, ante la falta de contestación en término, el Juez podrá tener por ciertos los hechos afirmados por el actor y dictar sentencia conforme a derecho, sin perjuicio del deber de control judicial que corresponde.

En consecuencia, la falta de contestación de demanda consolida –en principio- la situación fáctica lícita señalada por el actor en lo referido a: 1) la existencia de un contrato de locación; 2) la falta de pago de la locación; 3) la rescisión de la locación a consecuencia de ello; 4) La falta de restitución del inmueble.

Pero, para terminar de confirmar lo expuesto, el actor acredita, por un lado, que tiene un derecho real de usufructo sobre el inmueble en conflicto; y, por el otro, en relación al derecho personal de restitución, que es lo relevante para la causa, documenta un contrato de locación (página 22/23 de la documentación adjunta a la demanda) firmado en fecha 27/05/2021, sin plazo de vencimiento, por lo que sostiene que el mismo tenía tácita reconducción y que mediante Carta Documento nº 019296979 de fecha 21/07/2025 decide rescindirlo (página 24/28 de la documentación adjunta a la demanda).

A su vez, en el Acta de Constatación realizada por el Oficial de Justicia (Constancias del Expediente de fecha 08/10/2025), el mismo accionado confirma en fecha 01/10/2025 el carácter de inquilino y, si bien difiere en la fecha de cesación de pagos, indica que desde agosto el actor no le acepta el alquiler.

De esta forma, el demandado no acredita, ni ofrece hacerlo, ni se opone, al hecho de que tenga el deber personal de restituir el inmueble al actor.

Por tal motivo, se hace lugar a la acción de desalojo, debiendo el demandado restituir el inmueble en el plazo de DIEZ DÍAS, bajo apercibimiento de ordenar el lanzamiento, incluso, por la fuerza pública."

¿Cómo votaron los jueces?

No se consignan votos en disidencia; la resolución final aparece unánime en el dispositivo.