Incidente de Fijación de Canon Locativo: Gutiérrez, Pablo Horacio c/ Ortiz, Carlos Rubén y Ortiz, Roxana Daniela

¿Quién es el actor?

Pablo Horacio Gutiérrez (por derecho propio).

¿A quién se demanda?

Carlos Rubén Ortiz y Roxana Daniela Ortiz (y representación letrada por Dr. Jorge C. Soria para Ortiz).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Fijación de canon locativo y pago proporcional por la ocupación exclusiva del inmueble perteneciente a la masa de condominio (mitad indivisa adquirida por el actor).

¿Qué se resolvió?

La Cámara de Apelaciones hizo lugar parcialmente al recurso de apelación del demandado, rectificó las fechas de inicio y finalización del período de pago del canon locativo, confirmó la utilización de la pericia para fijar los importes, y mantuvo la imposición de costas de primera instancia al demandado. Se estableció que el demandado debe abonar el 50% de los cánones fijados correspondientes al período 14/11/2019 al 28/09/2021. Se difirió la regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Que corresponde hacer lugar parcialmente al recurso deducido en autos atento a las siguientes consideraciones.

El 27 de junio de 2025, se dictó sentencia tomando la pericia mencionada como base para la determinación del canon locativo solicitado por la actora. Los importes fijados tienen como sustento los importes estimados por el Perito Tasador designado conforme a derecho y no fue objeto de observación por la parte demandada que ahora califica de excesivos y desproporcionados. Por lo tanto dicho agravio no puede prosperar. La doctrina sostiene: “Siendo que la indemnización consiste en una compensación por la utilización exclusiva del condómino, la jurisprudencia es pacífica en considerar adecuado fijar ésta conforme el valor locativo del inmueble, según las condiciones de mercado. Una pericial a cargo de un perito tasador es la prueba idónea para establecer este valor a pagar al condómino reclamante, suma que obviamente debe fijarse en la proporción a la parte indivisa de éste dado que es la medida de su interés” (Alterini, Jorge H.: Código Civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético, 3ª ed., 1ª reimp., T. IX, p. 665, ed. La Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2019).

Ahora bien, en dicho punto también se detalla la fecha de inicio de pago (13/11/2019) y finalización (19/10/2021). Cabe destacar que en los considerando de dicha sentencia, se ha incurrido en un error material al consignar la fecha de inicio de pago siendo incorrecta la indicada como fecha de intimación extrajudicial (13/09/2019). Debemos decir que tampoco es correcta la imposición del pago de canon locativo desde el 13/11/2019, que es la fecha de envío de la carta documento. Menos aún la fecha que pretende el demandado en su recurso, al momento de interposición de la presente demanda (11/09/2020).

La fecha de pago de canon locativo debe imponerse desde el 14/11/2019, que es el momento en el que el Sr. Ortiz recibió la Carta Documento con el requerimiento extrajudicial del pago del alquiler en la proporción del 50% por su calidad de condómino en uso exclusivo de la propiedad junto a su hija. La doctrina señala: “El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe. Así, la petición de aquellos que produzca los efectos requeridos debe ser recepticia y, hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario, no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza” (Bueres, Alberto: Código Civil y Comercial de la Nación, Análisis doctrinal y jurisprudencial, T. 4A, p. 479, Ed. Hammurabi, 2017).

Por otro lado, la fecha de finalización corresponde al 28 de septiembre de 2021, momento en el cual el Sr. Ortiz puso a disposición del juzgado las llaves del inmueble (cfr. fs. 124). En dicha oportunidad el demandado cumplió con la entrega del inmueble, y el transcurso del tiempo entre dicha fecha y la constatación realizada por el juzgado en fecha 19 de octubre de 2021 (fs. 130/131), no es imputable al demandado.

En consecuencia, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso de apelación deducido en autos y rectificar las fechas de inicio y finalización de la obligación de pago por parte de los demandados. En su mérito, aclarar en los considerandos y en la parte resolutiva de la sentencia de fecha 27 de junio de 2025, que el pago de los cánones locativos corre desde el 14 de noviembre de 2019 (14/11/2019), hasta el 28 de septiembre de 2021 (28/09/2021)."

¿Cómo votaron los jueces?

No se consignan votos en disidencia en la parte dispositiva; la resolución aparece firmada por las dos vocales integrantes de la Sala II.