Daños y perjuicios: Pérez Elizondo, Iván Milton c/ Oviedo, Alejandro Faustino

¿Quién es el actor?

Iván Milton Pérez Elizondo (por derecho propio) y Citovita S.R.L. (ampliación).

¿A quién se demanda?

Alejandro Faustino Oviedo.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Daños y perjuicios y compensación por mejoras realizadas en un inmueble locado; rubros reclamados: mejoras, daño emergente, lucro cesante, pérdida de chance, cánones de sublocación y daño extrapatrimonial; además planteo de inconstitucionalidad de arts. 7 y 10 de la Ley Nº 23.928.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó la demanda promovida por Pérez Elizondo por falta de legitimación activa; se hizo lugar parcialmente a la demanda de Citovita S.R.L. reconociendo una compensación por mejoras y ordenando a Oviedo depositar $146.170.882,92 en diez días (calculada al 19/10/26), con intereses sobre el capital de $78.807.954,40 desde esa fecha hasta el pago; se rechazaron los rubros daño emergente, lucro cesante, pérdida de chance, cánones de sublocación y daño extrapatrimonial; se rechazó el planteo de inconstitucionalidad; se impusieron costas y se regularon honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"4. La defensa de falta de legitimación activa debe prosperar respecto de Iván Milton Pérez Elizondo. El contrato social y la documentación de la locación demuestran que actuó como socio gerente de Citovita S.R.L. La sociedad es un sujeto de derecho con personalidad y patrimonio distintos de los de sus integrantes (art. 143 del CCyCN; art. 2 de la Ley Nº 19.550). La gerencia representa a la sociedad (art. 157 de la Ley Nº 19.550), pero no atribuye a quien la ejerce la titularidad personal de los derechos derivados de un contrato celebrado por aquella.

La existencia de comprobantes a nombre de Pérez Elizondo, de Citovita S.R.L. y de terceros no demuestra un crédito personal contra el locador. No se acreditó qué inversión propia, diferenciada de la actividad social, sustentaría ese reclamo. Aun en ese supuesto, los aportes que el socio hubiera realizado para la actividad de la sociedad generarían, en su caso, una relación con esta y no con el locador. Su intervención como ocupante en el juicio de desalojo tampoco modifica esta conclusión.

Corresponde, hacer lugar a la defensa opuesta y rechazar la demanda promovida por Pérez Elizondo por derecho propio y examinar la pretensión de Citovita S.R.L."

"6. La cláusula quinta exigió autorización escrita para modificar el inmueble y estableció que las mejoras quedarían en beneficio del locador, sin pago ni indemnización. Se trata de estipulaciones distintas: el conocimiento de las obras por el locador no equivale a autorizar su ejecución ni a asumir su costo.

La regla general, tanto en el régimen del Código Civil (arts. 1533 y ss.) como en el art. 1211 del CCyCN, impide al locatario reclamar el pago de mejoras cuya indemnización fue excluida convencionalmente. Sin embargo, el ejercicio de ese pacto encuentra límite en la buena fe, que ya imponía el art. 1198 del Código Civil al tiempo de contratar, y en la prohibición del abuso del derecho (art. 1071 del Código Civil; arts. 9 y 10 del CCyCN). Como la conducta relevante se desplegó en 2018, al concluir la locación, rige también la exigencia de coherencia del art. 1067 del CCyCN, que veda contradecir una conducta propia, previa y jurídicamente relevante.

... Valorados conjuntamente, esos hechos determinan la solución. Esta no se apoya en el silencio del locador, ni en que el desalojo hubiera extinguido la cláusula quinta, se funda en la incompatibilidad entre los actos positivos del demandado -admitir la posibilidad de retiro de instalaciones separables, exigir la restitución sin requerir su remoción y luego conservarlas y explotarlas- y su pretensión actual de extenderles el beneficio gratuito del pacto. Invocar la cláusula en esas condiciones excede los límites que la buena fe impone a su ejercicio.

Corresponde, reconocer a la locataria una compensación por el beneficio efectivamente retenido por el propietario, sin equipararla al gasto de construcción ni a una indemnización por falta de renovación."

"7. Cuantificación de los rubros.

a) Compensación por mejoras. El Ing. Subelza estimó inicialmente el costo de materiales y mano de obra en $96.203.217,42. Al contestar las observaciones, el 23/07/24, revisó cantidades y precios y fijó un total de $112.582.792.

... Ponderados esos elementos, en ejercicio de la facultad judicial de estimación prudencial, se fija la utilidad retenida en el 70 % de la referencia técnica, es decir, $78.807.954,40 al 23/07/24. La reducción no se sustenta en multas, defectos constructivos o gastos de regularización no demostrados, ni opera como sanción por haber construido sin autorización.

La compensación constituye una obligación de valor (art. 772 del CCyCN). El valor quedó determinado al 23/07/24, fecha de la referencia técnica adoptada, que expresa costos a esa fecha; por ello no se adicionan intereses por el período anterior, cuya depreciación monetaria queda absorbida por la valuación a valores actuales. Desde ese día, la suma resultante devenga intereses a la tasa activa cartera general, nominal anual vencida a treinta días, del Banco de la Nación Argentina. No existe doble actualización, porque el valor no se ajusta por ningún otro mecanismo.

Calculados en forma simple sobre el capital, sin capitalización (art. 770 del CCyCN), los intereses desde el 23/07/24 hasta el 19/10/26 ascienden a $67.362.928,52. La compensación asciende así a $146.170.882,92 al 19/10/26. El demandado deberá abonarla en diez días. Desde el 19/10/26 y hasta el efectivo pago, el capital de $78.807.954,40 seguirá devengando la misma tasa."

¿Cómo votaron los jueces?

La resolución final está contenida en el dispositivo de la Vocalía Nº 4; no se registran votos discordantes en el texto proporcionado.