ROMAN RUBEN ENRIQUE c/ GONZALEZ JOSE LUIS s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

Rubén Enrique Román.

¿A quién se demanda?

José Luis González.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento de contrato (ejercicio de opción de compra sobre inmueble sito en Bulnes 1609, San Miguel de Tucumán) y daños y perjuicios.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó el recurso de apelación interpuesto por el demandado; se confirmó la sentencia de fecha 24/07/2019 que hizo lugar a la demanda de cumplimiento de contrato condenando al demandado a vender y otorgar la escritura al actor, y rechazó la pretensión resarcitoria. Costas de alzada a cargo del recurrente; honorarios para su oportunidad. Votos coincidentes de las Dras. Laura A. David y Marcela F. Ruiz.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Durante la vigencia del presente contrato el LOCADOR le otorga al LOCATARIO la opción de compra irrevocable de la propiedad, cuyo valor será estipulado en el momento que el LOCATARIO lo solicite, promediando el precio de tasación realizado por dos inmobiliarias del medio elegidas de común acuerdo. Para dicha operación el LOCATARIO se hará cargo del crédito hipotecario a favor de la Banca del Lavoro, cuyo importe será descontado del valor de tasación".

"Conforme a las constancias de autos, el actor comunicó al demandado por carta documento de fecha 22/05/2007 su voluntad de ejercer la opción de compra del inmueble locado, según lo estipulado en la cláusula transcripta en forma precedente, proponiendo incluso distintas inmobiliarias de plaza para realizar las tasaciones correspondientes (fs.19). En sentido contrario al aludido por el recurrente, surge con claridad que la opción de compra fue ejercida oportunamente por el Sr. Rubén Enrique Román, puesto que la renovación del contrato de locación efectuada en fecha 01/10/2004 extendió su vigencia hasta el 30/09/2007, mientras que, como se dijo, la opción de compra fue ejercida el 22/05/2007."

"En definitiva, quedó demostrado en autos que el locatario ejerció de manera oportuna y efectiva la opción de compra del inmueble objeto de la litis, ofreciendo incluso cumplir con las condiciones pactadas en la cláusula undécima del contrato de locación para su concreción, en especial, lo concerniente a la tasación y asunción del crédito hipotecario, no verificándose por lo demás impedimento alguno que obstaculice la pretensión principal del actor, esto es, la transferencia a su nombre."

(Además, sobre consentimiento del locador respecto de la explotación por el hijo del locatario:)

"A partir de tales circunstancias, es razonable entender, como lo hizo el sentenciante, que la explotación comercial del local comercial por un familiar del actor no significó en los hechos un incumplimiento a la cláusula segunda del contrato de locación, en tanto medió consentimiento expreso del locador para ello."

Sobre costas (transcripción relevante):

"Las costas de primera instancia se impusieron en un 70% a cargo del demandado y el 30% restante al actor (cfr. Art. 108 CPCC) ... Considero ajustada a derecho la imposición de costas efectuada en primera instancia, pues, por un lado, fue el demandado quien resultó vencido en el aspecto sustancial del proceso ... Por lo expuesto, a la primera cuestión, me pronuncio por la positiva."

¿Cómo votaron los jueces?

ambas juezas coincidieron en los fundamentos y en la decisión (Dras. Laura A. David y Marcela F. Ruiz).