EGOZCUE JORGE ESTEBAN c/ FIDARCO SRL s/ CONTRATOS (ORDINARIO)

¿Quién es el actor?

Jorge Esteban Egozcue, DNI 17.377.760.

¿A quién se demanda?

FIDARCO S.R.L., CUIT 30-70894108-1.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento de la cláusula penal pactada en los boletos de compraventa por demora en la entrega de la posesión de dos unidades (9 “F” y 10 “F”), consistente en el pago de sumas equivalentes al valor locativo desde marzo de 2013 hasta la entrega efectiva; la sentencia de primera instancia había condenado al pago de $225.000 (valores 01/5/2013) más intereses.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar al recurso de apelación de la demandada y se dejó sin efecto la sentencia de grado, dictando sentencia sustitutiva que NO HACE LUGAR a la acción de cumplimiento contractual; se impusieron las costas al actor y se reservó el pronunciamiento sobre honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

Texto de las cláusulas penales pactadas: “La posesión de la unidad objeto del presente contrato será entregada por la vendedora a la compradora en el mes de marzo del 2013 o antes en la medida de las posibilidades. La falta de cumplimiento injustificado del vendedor de su obligación de entregar la unidad vendida en el plazo acordado, dará derecho al comprador a exigir el pago de una indemnización mensual, por cada mes de atraso en concepto de indemnización. El valor de dicha indemnización será equivalente al valor locativo de un inmueble de similares características en el barrio sur de la ciudad de Tucumán, según tasación expedida por un corredor inmobiliario matriculado” (cláusula quinta). “Si transcurridos sesenta días de la fecha establecida para la entrega de la posesión de la unidad, la empresa constructora no cumpliera con la misma, ésta comenzará a abonar al comprador un alquiler mensual según condiciones de mercado hasta la entrega efectiva de la misma” (cláusula décimo quinta).

Sobre la accesoriedad y extinción de la cláusula penal: “El Código Civil derogado regulaba la cláusula penal como accesoria a una obligación principal... Se trata de un instituto complejo, caracterizado por su función compulsiva del cumplimiento, a la que puede sumarse una función resarcitoria... La obligación accesoria sigue la suerte de la principal... una vez extinguida la obligación principal, la obligación accesoria desaparece (art. 525, Cód. Civil).”

Determinación decisiva sobre la recepción sin reserva: “La recepción de las dos unidades, sin formular reserva relacionada con las consecuencias del retardo en la entrega de la posesión -previstas en la cláusula accesoria- significó la extinción de las cláusulas penales respectivas, lo que conduce al rechazo de la demanda.”

Necesidad de prueba de reserva: “La necesidad de manifestar reserva de hacer efectiva la penalidad puede hacerse válidamente hasta el momento de cumplirse la obligación principal... Extinguida la obligación principal, sin que el acreedor la haya formulado, no le es dado expresarla con posterioridad o intentar revivir la obligación accesoria a través de una acción judicial.”

¿Cómo votaron los jueces?

Votaron a favor la Dra. Laura A. David (voto preopinante y decisorio) y la Dra. Marcela Fabiana Ruiz (adhesión). El acuerdo fue de dos votos coincidentes que integran la decisión (no se registran votos en disidencia).