GANUN PABLO ROBERTO Y OTRO c/ GALINDO ERNESTO MIGUEL Y OTRA s/ NULIDAD

¿Quién es el actor?

Ganun Pablo Roberto y otro (vendedores).

¿A quién se demanda?

Galindo Miguel Ernesto y otra (compradores; integrante del Directorio del Banco Empresario).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Nulidad del acto jurídico (venta de inmueble) por lesión (art. 954 Cód. Civil) y, en reconvención, los demandados pidieron indemnización por daño moral.

¿Qué se resolvió?

Se rechazaron ambos recursos de apelación; se confirmó la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda de nulidad y la reconvención por daño moral. Se impusieron costas conforme lo considerado; difirió regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Que a la luz del contexto normativo mentado, la primera pregunta a responder para resolver el presente recurso es si existe una evidente desproporción entre las prestaciones realizadas, es decir, entre las atribuciones patriminoniales, según una medida común de valor que en el caso resulta ser el dinero. La cuestión se limita así a determinar si realmente la demandada pagó un precio evidentemente desproporcionado y sin justificación por el inmueble objeto del negocio cuya nulidad pretende la parte actora.-

Que los agravios de ésta última están dirigidos a demostrar que el juez de primera instancia habría omitido el tratamiento de aquéllas probanzas que, a su criterio, demuestran la existencia de lesión. Analizados los considerandos del fallo, considera el suscripto que el juez analizó las pruebas y ponderó la eventual existencia de la lesión, pero por las razones expuestas en el fallo concluyó que no son suficientes para demostrar la existencia de la lesión, temática que se abordará seguidamente.-

Que quedó así demostrado en la causa que la notable desproporción en el equilibrio patrimonial de las prestaciones, alegada por la parte actora, no fue tal y por lo tanto la lesión invocada carece de sustento. De este modo no es posible activar un mecanismo jurídico que tutela la inferioridad circunstancial de un contratante contra el que obtiene una ventaja que excede toda medida de lo que habitualmente ocurre en los negocios, que no tiene relación alguna con las oscilaciones del mercado o contingencias ordinarias de las transacciones. Ello así, no resulta posible sancionar una infracción a las exigencias de la justicia conmutativa con el objeto de restablecer la proporción de las prestaciones y dar, de ese modo, a cada uno lo suyo pues, como fue considerado, la misma no se configuró.-

Que en relación a la mentada pericia, considera el suscripto que debe ser atendida atento a la cientificidad demostrada por la perito, a diferencia del peritaje efectuado por el martillero Franco Davolio (fs.283/285) y al informe realizado por la corredora inmobiliaria Nallar (fs. 15 y 413/vta.), quienes omitieron sopesar en profundidad y detalladamente las particularidades de la propiedad y su falta de aptitud para realizar, sobre ellas, construcciones en altura significativas. Al contrario, fue el primero de éstos quien presentó una publicación en la que consta que un terreno de 10x30 (es decir de frente mayor al del caso de autos), oscilaba en torno a los $90.000 (ver fs. 277), lo que viene a reafirmar el criterio de la arquitecta Robles, que ponderó la incidencia de la reducida extensión del frente del lote en el precio, por no resultar por sí mismo con aptitud suficiente para el desarrollo de un edificio en altura, lo cual, en atención a la zona de la ciudad, incide negativamente en su valor de mercado.-

Que en relación a la consideración efectuada por el juez de primera instancia, acerca del valor fiscal del inmueble -de menor valor que al consignado en la escritura de venta-, considero que el agravio debe desestimarse. En efecto, como acertadamente razona la demandada, ambos valores, el declarado como de venta en el instrumento público de venta y lo valuado fiscalmente, difieren en la generalidad de los casos, con lo reales valores de venta en el mercado.-"

¿Cómo votaron los jueces?

La sentencia fue acordada por mayoría unánime; el Vocal Augusto F. Ávila expuso los fundamentos y la Vocal Laura A. David adhirió al voto preopinante. No hubo disidencia.