COSTA HECTOR EDUARDO Y OTRA c/ MONTE DE LOS NARANJOS S.A. Y OTRO s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

¿Quién es el actor?

Costa Héctor Eduardo y otro (parte actora).

¿A quién se demanda?

Monte de los Naranjos S.A. y otro.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

cumplimiento de contrato (constitución de sociedad de hecho/organización comunitaria), nulidad de cláusulas del boleto y del Reglamento de copropiedad (en especial la eximición de pago de expensas de lotes propios del desarrollador), y demás pretensiones conexas.

¿Qué se resolvió?

La Corte Suprema de Tucumán hizo lugar parcialmente al recurso de casación; casó parcialmente la sentencia de Cámara sólo en cuanto rechazó la nulidad de la cláusula que exime sine die a Montes de los Naranjos S.A. del pago de expensas, y dispuso que en Asamblea de Consorcistas se fije el plazo en que se considere cumplida la compensación prevista por dicha cláusula, sin perjuicio de fijarlo por vía judicial llegado el caso. Se impusieron costas por el orden causado.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Finalmente llegamos al reclamo respecto a que la sociedad demandada no puede eximirse de pagar expensas por los lotes de su propiedad pues ello constituye una cláusula abusiva.

Esta última afirmación no parece irrazonable. En efecto, consideremos en primer lugar que tanto en la cláusula séptima del boleto de compraventa como en el capítulo I, artículo IV inc. c) del Reglamento, se prevé la eximición de la vendedora (Montes de los Naranjos S.A.) del pago de expensas en compensación por haber enfrentado en exclusividad “al comienzo de la organización y durante algún tiempo” los gastos de la organización (mantenimiento y vigilancia).

Claramente se advierte la extrema desproporción entre un término y otro entre lo que se compensa: De un lado, los gastos de mantenimiento y vigilancia durante un tiempo; del otro, una eximición de pago de expensas sine die.

... De allí que corresponda anular parcialmente esa cláusula del Reglamento y del boleto en tanto en cuanto no establece ni un tiempo determinado para la eximición de expensas ni una forma de fijarlo. En este sentido, corresponde que este tema de fijación de plazo (cuál sea éste, según estimaciones respecto de sendas variables constitutivas de la mentada “compensación”) se debata y resuelva en Asamblea de Consorcistas.

Por todo lo expuesto, corresponde casar parcialmente la sentencia conforme la siguiente doctrina legal: “Se considera abusiva por ampliar indebidamente los derechos del predisponente e implicar un enriquecimiento sin causa la cláusula que estatuye la eximición sine die de pago de expensas en favor del consorcista desarrollador, a raíz de que hubo incurrido en gastos exclusivos y durante cierto tiempo al comienzo de la organización”. Por ello, se dicta como sustitutiva al punto I de la sentencia de Cámara de fecha 18/12/2017: “HACER LUGAR PARCIALMENTE al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la sentencia de Primera Instancia de fecha 08/02/2008 y su aclaratoria del 27/02/2008 y, en consecuencia, se revoca la sentencia apelada sólo en tanto rechaza la nulidad de la cláusula que exime sine die a Montes de los Naranjos S.A. del pago de expensas. En reunión de Asamblea de Consorcistas deberá fijarse el plazo en que se considere cumplida (o que se haya cumplido) la compensación a que alude la cláusula I, art. IV, c) del Reglamento de Copropiedad, sin perjuicio de fijarlo por vía judicial, llegado el caso”."

¿Cómo votaron los jueces?

Unanimidad de la Sala en lo Civil y Penal (doctores Daniel O. Posse, Antonio Gandur y Antonio D. Estofán). No hubo disidencias relevantes.