VAQUERA RICARDO ANTONIO Y VAQUERA CESAR FERNANDO c/ DEGUER AMADO JOSE s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

Ricardo Antonio Vaquera y César Fernando Vaquera.

¿A quién se demanda?

Amado José Deguer.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Daños y perjuicios por retención indebida del inmueble locado (alquileres por 20 meses y 15 días entre 30/11/2006 y 15/08/2008), pago de servicios (EDET), reparaciones y la aplicación de una cláusula penal pactada en el contrato (10% del precio de alquiler por día de demora).

¿Qué se resolvió?

Se revocó parcialmente la sentencia de primera instancia en cuanto había rechazado la cláusula penal; la Cámara hizo lugar a la acción en ese rubro desde el 01/12/2006 hasta el 15/08/2008 (615 días), pero redujo la pena contractual por ser desproporcionada, fijándola en $6 diarios (1,5% del último alquiler) por 615 días, total $3.690,00. Se mantienen los demás rubros resueltos en primera instancia (retención indebida por $16.400; EDET $607,29; reparación $250). Costas a cargo del demandado vencido.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"La cláusula penal desempeña una duplicidad de funciones: a) en primer lugar, ella tiene una función resarcitoria, al significar una liquidación convencional anticipada de los perjuicios que el incumplimiento de la obligación pueda causarle al acreedor, y b) en segundo lugar, la cláusula penal tiene también una función compulsiva en cuanto suma un vector compulsivo que mueve psicológicamente al deudor a cumplir la prestación principal para eludir la pena..."

"Así de la lectura de la cláusula decimosegunda del contrato de locación que regula el derecho de las partes en autos, surge que la cláusula penal allí pactada no es sustitutiva de la obligación principal de devolver el uso y goce del inmueble al locador, sino que la acompaña y se prevé para asegurar su cumplimiento en tiempo oportuno, es factible su acumulación con el cumplimiento, siempre que haya sido pactada por el simple retardo, tal lo acontecido en autos."

"En definitiva, ... corresponde revocar la sentencia en recurso en cuanto desestima la aplicación de la cláusula penal moratoria acordada, haciendo lugar a la demanda en tal rubro desde la fecha de la mora, esto es desde el día siguiente al vencimiento del contrato, 01/12/2006 ... hasta la fecha de entrega en juicio de desalojo en 15/08/2008, equivalente a 615 días.

El art. 656 del CC, en su segundo párrafo expresa: 'Los jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor'.

... 'tal es lo que ocurre en el caso de autos, ya que resulta desmedida la cláusula penal establecida ... disponía un 10% del último alquiler vigente por cada día de mora, lo que implica una pena del 200% mensual sobre el alquiler mensual vigente en ese momento. De allí que la cláusula penal se torna excesiva si el acreedor de ésta recibe además indemnización por retención indebida. En ese marco el tribunal estima prudente limitar la cláusula penal reclamada y reducir al equivalente del 1.5% del último alquiler vigente por cada día de mora, lo que arroja la suma de $6 diarios ... multiplicados por 615 días, arroja la suma de $ 3.690,00, en este concepto.'"

(Voto del Sr. Vocal Roberto Ramón Santana Alvarado; la Dra. Ana Carolina Cano adhirió).