MARTINEZ DE WESTPHAL MARTA SILVIA c/ ORELLANA ROSA ANGELINA s/ CONTRATO ORDINARIO

¿Quién es el actor?

Marta Silvia Martínez de Westphal (actora y apelante).

¿A quién se demanda?

Rosa Angélica Orellana (demandada y reconviniente).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

resolución del contrato de compraventa (pacto comisorio por falta de pago), restitución del inmueble y daños y perjuicios; la demandada reconvino solicitando la escrituración traslativa de dominio y cumplimiento de las leyes 14.005 y 5.380 por irregularidades del loteo.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó el recurso de apelación de Martínez de Westphal y se confirmó la sentencia de fecha 28/06/2023 del Juzgado Civil y Comercial que: 1) rechazó la acción resolutoria por pacto comisorio; 2) hizo lugar a la reconvención de Orellana y la condenó a suscribir la escritura traslativa de dominio en 90 días (bajo apercibimiento de ser suscripta por el Juzgado si corresponde); 3) confirmó la imposición de costas a la actora y difirió regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Resulta entonces de toda evidencia que este régimen resulta de plena aplicación en el sublite, donde lo que se pretendió vender/adquirir fue un terreno perteneciente al fraccionamiento o loteo denominado “Los Vallistos”... con lo cual el presupuesto de hecho mentado por la norma -de orden público- se ajusta a la previsión legal lo que necesariamente impone su aplicación al caso, con las consecuencias que de dicho régimen se siguen; el cual, precisamente ha sido instaurado en orden a brindar mayor protección al bien jurídico ´vivienda familiar', el que goza de preferente tutela constitucional..."

"De la prueba documental atinente a esta cuestión... puede decirse, en primer lugar, que resulta de toda evidencia que la operación de compraventa que se plasmó en el boleto del 08/03/2010, había tenido origen con anterioridad, en la medida en que se extendieron recibos de fecha anterior... En total, se encuentra acreditado que la Sra. Orellana pagó $15.312,51. Si a ello se descuentan los $6 y $3 abonados en concepto de intereses moratorios... totaliza exactamente lo calculado por la sentencia de grado: $15.303,51. Ello representa, del total pactado, casi el 70% del monto total."

"Entonces, sin perjuicio que la facultad resolutoria fuera ejercida por el Sr. Cosio... su ejercicio concreto en el caso devino ilegítimo por contrariar una expresa prohibición legal emanada de una norma de orden público (indisponible) (arts. 8 y 14 ley cit.)... El ejercicio desproporcionado de la facultad resolutoria por parte de la vendedora, concretado luego de que la compradora abonara un porcentaje significativo del precio total convenido... constituye una conducta ilegítima y abusiva que el derecho y la jurisdicción no pueden avalar."

¿Cómo votaron los jueces?

La resolución se adoptó por coincidencia de votos del Vocal preopinante Dr. Álvaro Zamorano y la Dra. Marcela Fabiana Ruiz, quienes votaron por confirmar la sentencia de grado; la Dra. Laura A. David no formuló voto discrepante (adhesión por mayoría conforme al acervo).