ECHEVARRIA JULIO CESAR c/ JUMBO RETAIL ARGENTINA S.A. s/ DESALOJO

¿Quién es el actor?

Julio César Echeverría.

¿A quién se demanda?

Jumbo Retail Argentina S.A.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Acción de desalojo por falta de pago de alquileres y de la actualización anual prevista en la cláusula cuarta del contrato de locación (ajustes por CER/IPC) correspondientes, especialmente, a enero y febrero de 2016; además se invocan alegatos sobre envilecimiento del contrato y teoría de la imprevisión.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó el recurso de apelación interpuesto por el actor (es decir, se confirma la negativa a declarar procedente el desalojo) y se hizo lugar al recurso de la demandada en cuanto a las costas, revocando el punto III de la sentencia de grado para imponer las costas de primera instancia y de alzada al actor vencido. Se reservaron honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Liminarmente debe tenerse presente que el actor inició acción de desalojo por falta de pago de los cánones locativos correspondientes a los meses de enero y febrero de 2016, argumentando el incumplimiento de la cláusula 4ta del contrato de locación cuya copia obra a fs. 3/6 de los presentes autos y que dispone que “la locataria se obliga a abonar en concepto de alquiler la suma de $26.000”. Asimismo en la referida cláusula se estipula que “en forma anual se revisará el precio del alquiler mensual, considerándose como pauta de análisis para tal revisión la variación que se haya registrado en el Coeficiente de Estabilización de Referencia que publica el banco Central de la República Argentina…”, “… para el caso que el CER fuera derogado, el precio del alquiler se revisará en virtud del índice de precios al consumidor, publicado por INDEC…”.-"

"De la compulsa del expediente, particularmente de la prueba documental acompañada por la demandada, surge que los pagos correspondientes a los alquileres de los meses de enero y febrero y su percepción sin reservas por el actor se encuentran acreditados. ... a) Factura Nro. 31 emitida por el actor en fecha 04/01/2016 ... por la suma de $72.539,85; orden de pago Nro. 255001296 emitida por Jumbo Retail Arg. S.A. en fecha 06/01/2016 y firmada por el actor, de la que surge que se entrega antes de las retenciones la suma facturada y luego de las mismas la suma de $58.343,68 ... b) Factura Nro. 32 emitida por el actor en fecha 01/02/2016 ... por la suma de $72.539,85; orden de pago Nro. 255008924 ... de la que surge que se entrega antes de las retenciones la suma facturada y luego de las mismas la suma de $58.343,68 ... y recibo emitido y suscripto por el Sr. Echeverría librado en fecha 12/02/2016 en concepto de “pago fact. 32” (fs.51).-"

"En este punto del análisis es preciso aclarar que la reserva formulada por el actor en la carta documento de fecha 16/03/2016 (a fs. 25) en la que afirma que recibe las diferencias aludidas “pero a cuenta de la indemnización de daños y perjuicios” que le ocasiona la privación del inmueble objeto de litis, no obsta la prueba del pago cancelatorio de los períodos enero y febrero de 2016. Ello, en primer lugar, porque aquellos pagos fueron recibidos por el actor de conformidad y como pagos totales y cancelatorios, sin efectuar ninguna reserva al respecto de intereses adeudados. Y en segundo término porque, la misiva referida alude a daños y perjuicios que a más de no ser identificados, no constituyen el objeto de la presente acción, ni pueden ser revisados en el estrecho marco cognitivo de la misma.-"

"Otra parte relevante: Conforme lo previsto en la cláusula décimo segunda del contrato ... la locadora sólo podrá rescindir este contrato, si la locataria previa intimación fehaciente y emplazada por un término no inferior a 15 (quince) días ... no diera cumplimiento, cuando se configure la falta de pago de dos meses de alquiler consecutivo". En virtud de lo así estipulado ... el actor estaba obligado a intimar de pago con 15 días de anticipación, previo a iniciar la presente acción de desalojo, sin embargo no lo hizo."

¿Cómo votaron los jueces?

El pronunciamiento del acuerdo (bloque resolutivo) dispone el rechazo del recurso del actor y la modificación respecto de costas, por lo que la decisión válida es la contenida en el dispositivo final. No consta disidencia expresada en el texto.