GARCIANDIA GLADYS NATIVIDAD Y OTROS c/ PEREZ JOSE FERMIN s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

Gladys Natividad Garciandia de Uasuf, Marisa Mabel Uasuf, Carlos Alberto Uasuf y Mariana Uasuf.

¿A quién se demanda?

José Fermín Pérez.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento de contrato (boleto de compraventa y ejecución de obra pactada como forma de pago) y condena por daños y perjuicios por obras incompletas y falta de entrega conforme a la superficie pactada.

¿Qué se resolvió?

Se confirmó la sentencia de primera instancia de fecha 11/10/2022 que rechazó la excepción de incumplimiento del demandado y hizo lugar a la demanda de cumplimiento de contrato, condenando al accionado a abonar a los actores la suma de $1.241.360,15 con más intereses; se impusieron las costas de esta instancia al recurrente y se reservó pronunciamiento sobre honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"6.1. Improcedencia de la excepción de incumplimiento. De los hechos antes señalados surgen con claridad, como primer consecuencia, que la obra a realizarse por el comprador, en los hechos, puede costar más o menos que el monto estipulado, pero lo cierto es que se ha obligado a realizar la misma en concepto de cancelación de dicho saldo, es decir, ha sustituido una obligación de dar (saldo del precio) por una obligación de hacer.

Justamente, en este sentido es que señale la períto que las obras faltantes insumirán $359.110,15 tomando como referencia los valores de septiembre de 2015 de materiales y mano de obra tomados de “Arquitectura&Construcción - set/2015 - Cámara Argentina de la Construcción”. Es decir, surge de dicho dictamen la suma necesaria para terminar la obra implicaba un monto superior a los u$s20.500 sea que se tome la cotización del dólar oficial al 30/09/2015 o cualquier otra.

Como segunda consecuencia, surge palmaría la improcedencia de la excepción planteada por el demandado. Al ser la diferencia de superficie entregada menor en un 2,124134352% respecto de la pactada, no llegando así al 5% (vigésimo) o más del área total designada por los vendedores en el boleto de compraventa, conforme lo normado por el artículo art.1345 del CC, el demandado solo se encontraba facultado a requerir '…que se le devuelva la parte proporcional al precio…', lo que, en este caso, al poseer él un saldo deudor del precio, equivale a descontar el mismo de este.

Más no se encontraba facultado para requerir la resolución contractual, es decir, dejar sin efecto el contrato.

Tampoco se encuentra facultado a requerir la entrega de los metros faltantes. El codificador ha previsto la opción la devolución (reducción) del precio en tanto, dado el tipo de bien adquirido (inmueble), resulta fácticamente imposible añadir una mayor dimensión a la que en la realidad dicho bien posee, con lo que, no resulta factible exigir la entrega de los metros faltantes como lo señala el demandado.

De ello, corresponde rechazar el agravio en lo tocante a este punto."

"7. Privación de uso. En autos no se encuentra controvertido que la parte actora se ha visto privada del uso de un inmueble al a cuya construcción se había comprometido el demandado. Y es que, como bien lo señala el a quo, el perito Botta dejó claro en su informe que 'las obras faltantes en la vivienda principal no permiten que sea habitable en el momento de las verificaciones', sin que la parte demandada haya producido prueba en contrario.

La sola privación de uso debe reconocerse como productora de daños y en esa condición, fuente de resarcimiento, atento a que su indisponibilidad ocasionó un disvalor en el patrimonio de la parte actora. La existencia del perjuicio en cuanto tal no requiere demostración específica, pues en las concretas circunstancias del caso resulta de la indisponibilidad misma; y como principio, el pago del costo que ello representa constituye un daño emergente que debe ser reconocido, pues se trata de una consecuencia inmediata y necesaria del incumplimiento.

Ergo, el valor locativo debe reconocerse desde el vencimiento del plazo que poseía el demandado para la construcción de la misma hasta la fecha del dictado del pronunciamiento de primera instancia, en tanto los actores no han optado por reclamar la finalización de la obra sino una indemnización sustitutiva de la obra faltante a los efecto de terminar los mismos la vivienda."

"En lo tocante a la cuantía [de la privación de uso], ... resultó correcto que, en uso de las facultades conferidas, el a quo haya fijado el importe de la indemnización por este rubro. ... resultó correcto a entender de este Tribunal el monto fijado por el a quo ($4.250 mensuales)."

¿Cómo votaron los jueces?

la sentencia se resolvió por mayoría formada por las voces de los Dres. María Dolores Leone Cervera y Benjamín Moisá, quienes coincidieron en confirmar la resolución de primera instancia; no existen votos en disidencia relevantes.