ETSE GUILLERMO JOSE c/ REMONDA MARIANA Y OTRO s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

ETSE, Guillermo José.

¿A quién se demanda?

REMONDA, Mariana y GRAELLS, Walter Ricardo.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Daños y perjuicios por incumplimiento del contrato de locación (restitución del inmueble, reparaciones, servicios, alquileres y lucro cesante) derivado de la finalización/abandono de la locación y estado del local constatado el 04/01/2018.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar parcialmente al recurso de apelación del actor y se revocó parcialmente la sentencia de primera instancia. Se condena a los accionados a pagar $373.031,35 (desglose: $8.800 alquileres; $30.300,95 servicios e impuestos; $98.407,90 por revoque y pintura; $229.856,50 por reparación de cielorraso; $5.666 por lucro cesante), con intereses según lo considerado; costas de Alzada 70% a cargo de los demandados y 30% a cargo del actor; reserva de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

1) Sobre la tacha y valoración testimonial (decisión de no valorar los dichos del testigo Carrizo y rechazo de interés del agravio):

"En relación al testimonio brindado, si bien le asiste razón al recurrente en cuanto a que los nombres brindados no contienen los detalles mínimos necesarios para individualizar a esas personas que ubica el testigo ese día en el lugar, lo cierto es que la sentencia de primera instancia concluyó que lo declarado por el Sr. Carrizo no aportó datos conducentes a los fines de la resolución del litigio, descartando así toda ponderación pertinente sobre sus dichos, por lo que el presente agravio carece de interés jurídico."

2) Sobre la no configuración de abandono del inmueble:

"De las constancias de la presente causa surge que el actor se constituyó en el inmueble el 04/01/2018, y requirió la actuación notarial de la Escribana Maria Cecilia Aragón, la que constató el estado del inmueble... Esa transitoriedad de la falta de ocupación, junto con la presencia de bienes de la demandada en el local, impiden concluir que el inmueble fue abandonado por la demandada. Ello así, ya que el abandono al que se refiere el art. 1206 CCCN es la dejación material de la cosa sin persona que la cuide, y se exterioriza a través de aspectos materiales que evidencien inequívocamente la intención del locatario de desprenderse del uso y goce de la cosa arrendada, y no por el hecho de hallarse ausente en forma transitoria."

3) Sobre la obligación de conservación y procedencia de ciertos daños:

"Es preciso señalar, que en el campo de la responsabilidad civil, la relación de causalidad cumple una doble función... Es sabido que una de las obligaciones básicas del locatario es la de conservar el inmueble en buen estado y restituir la misma cosa al locador, respondiendo de todo daño o deterioro que se causara, conforme arts. 1.206 y 1.210 CCCN... Al haber una divergencia entre las partes contratantes sobre el real contenido y alcances de las obligaciones asumidas por cada una respecto de la conservación de la cosa locada, corresponde al Juez dilucidar el significado de las cláusulas contractuales."

4) Sobre procedencia y cuantificación del rubro reparación de cielorraso y lucros cesantes:

"En ese panorama, se colige que pesaba a cargo de la locataria la obligación de devolver el inmueble al estado en que lo recibió, y ante la falta de acreditación que ello haya sucedido, resulta procedente el presente rubro reclamado a los fines de indemnizar la reparación del cielorraso suspendido por las roturas y filtraciones sufridas."

"El lucro cesante es el beneficio económico esperado... En atención a los daños que presentaba el inmueble al momento de la disolución del vínculo locativo, considero acertado otorgar en concepto de lucro cesante el equivalente a la mitad del precio de un alquiler mensual... la cifra reclamada de $5.666... luce razonable y proporcionada."

5) Bloque dispositivo final (mayoría) — extracto con la modificación concreta:

"III) Hacer lugar parcialmente a la demanda deducida por ETSE GUILLERMO JOSÉ... condenando a los accionados al pago de la suma de PESOS TRESCIENTOS SETENTA Y TRES MIL TREINTA Y UNO CON 35/100 CTVOS ($373.031,35) en concepto de: PESOS OCHO MIL OCHOCIENTOS ($8.800) por alquileres, PESOS TREINTA MIL TRESCIENTOS CON 95/100 CTVOS ($30.300,95) por servicios e impuestos, PESOS NOVENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS SIETE CON 90/100 CTVOS ($98.407,90) por revoque y pintura, PESOS DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CON 50/100 CTVOS ($229.856,50) por reparación de cielorraso, y PESOS CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS ($5.666) por lucro cesante... IV) Costas: se imponen 70% a cargo de los demandados y 30% a cargo de la parte actora."

¿Cómo votaron los jueces?

Acuerdo unánime (Dr. Luis José Cossio y Dra. M. Soledad Monteros). No hubo disidencia relevante.