DEL NEGRO DE ROIG, ANA GLADYS Y OTROS c/ QUINTEROS, ROSA ERNESTINA s/ REIVINDICACION

¿Quién es el actor?

Ana Gladys Del Negro de Roig y Carlos Alberto Roig.

¿A quién se demanda?

Rosa Ernestina Quinteros.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Reivindicación del inmueble registrado bajo Matrícula N-07320 (Capital Norte), ubicado en calle San Martín Nº 4464, reclamando la restitución del dominio y la posesión.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar al recurso de apelación de los actores; se revocó la Sentencia Nº 247/11-03-2024; se rechazó la excepción de prescripción opuesta por la demandada; se hizo lugar a la demanda de reivindicación y se condenó a la demandada a restituir el inmueble desocupado y en estado de ser poseído por los actores, bajo apercibimiento de lanzamiento por fuerza pública si fuera necesario; se impusieron las costas a la demandada; se reservó pronunciamiento sobre honorarios; y se recomendó al juez de grado consignar correctamente el juzgado en el membrete.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"El título como requisito de la acción reivindicatoria. El título-causa. Fernando Justo López de Zavalía, con la agudeza que lo caracteriza, señala que para la adquisición o transmisión de derechos reales, en nuestro sistema, hace falta título más tradición, a lo que debe agregarse, para el perfeccionamiento en materia inmobiliaria, la inscripción. Con el solo título, lo único que hay es un derecho personal; con el título más la tradición ya hay un derecho real, pero la mutación es imperfecta; con el título, más la tradición, más la inscripción, la mutación es perfecta (LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando Justo, Curso introductorio al derecho registral, p. 255 y s., Zavalía, Buenos Aires, 1983; en similar sentido, MARIANI DE VIDAL, Marina, Derechos reales, t. 1, p. 345, Zavalía, Buenos Aires, 2004).

Ahora bien, cabe aclarar que el 'título' que se requiere para el progreso de las acciones reales en general y de la reivindicatoria en particular es el 'título-causa' (arts. 2249 y 2256, CCCN), esto es, el acto jurídico que constituye la causa de la adquisición del derecho real -título en sentido material- y no el 'título-instrumento' o documento (escritura pública) en el que se instrumenta formalmente el acto jurídico (contrato de compraventa) -título en sentido formal- (LÓPEZ DE ZAVALÍA, Curso..., p. 249 y s.). Sin perjuicio de ello, está acreditada en la causa la titularidad dominial invocada por los actores en la demanda. Así resulta: a) del testimonio de hijuela incorporado, aunque extemporáneamente (SAE, 24/11/21); b) de la purga de dicha extemporaneidad mediante la absolución de posiciones de la demandada, Rosa Ernestina Quinteros, quien reconoce la titularidad dominial (condómina) de Ana Gladys Del Negro de Roig y la doctrina de los actos propios (arg. art. 1067, CCCN); y c) de la plancha registral correspondiente a la matrícula N-07320, de la que resulta el condominio de Ana Gladys Del Negro de Roig -viuda de Jaime Romualdo Roig-, Jaime Osvaldo Roig, Álvaro Marcelo Roig y Carlos Alberto Roig sobre el inmueble objeto de este litigio, conforme hijuela expedida en los autos caratulados 'Jaime Romualdo Roig s/ Sucesión', tramitados por ante el Juzgado Civil y Comercial de primera instancia de la III Nominación, Secretaría V.

Consecuentemente, corresponde acoger los agravios de la parte actora y hacer lugar a la demanda por reivindicación interpuesta por Ana Gladys Del Negro de Roig y Carlos Alberto Roig en contra de Rosa Ernestina Quinteros (art. 2251, CCCN) y, por lo tanto, condenar a la demandada a restituir a los actores el inmueble identificado en el Registro Inmobiliario de la Provincia de Tucumán bajo la Matrícula N-07320 (Capital Norte), ubicado en calle San Martín Nº 4464 de esta ciudad, desocupado y en estado en que los actores puedan entrar en su posesión, bajo apercibimiento de ser lanzada por la fuerza pública en caso de ser necesario."

"Requisitos de la usucapión. Posesión y tiempo. El 'animus domini'. Ausencia de interversión. La usucapión o prescripción adquisitiva, sea corta o larga, exige por lo menos la concurrencia de dos requisitos sustanciales para la adquisición del dominio: a) posesión; y b) tiempo.

Nuestro CCCN, siguiendo a Savigny, requiere para la existencia de 'posesión' la concurrencia de dos elementos: a) el corpus, consistente en la aprehensión o poder de disposición material de la cosa; y b) el animus domini, consistente en la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad. De manera que quien tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es un simple tenedor de la cosa y no un poseedor. En su absolución de posiciones, Rosa Ernestina Quinteros reconoce que comenzó a vivir en el inmueble de calle San Martín Nº 4464 al momento de casarse con Carlos Roig, esto es, en el carácter de tenedora, aunque luego argumenta que había entendido que Ana Gladys Del Negro de Roig, su exsuegra, le entregaba el inmueble como un regalo y no en carácter de préstamo. No existe ninguna prueba en autos que avale tal creencia y mucho menos que acredite una interversión de su título por parte de la demandada.

Así ello, la reconocida condición de 'tenedor' del inmueble por parte de Rosa Ernestina Roig obsta a la configuración de la 'posesión', indispensable para la adquisición del dominio por prescripción del inmueble objeto de esta causa (arts. 2565, 1897 y 1899, CCCN).

Por lo demás, cabe recordar que nemo ipse sibi causam possessionis mutare potest (art. 1915, CCCN). En otras palabras: 'Cuando el origen de la posesión es una causa detentionis, permanecerá siempre el titular como un mero poseedor a nombre ajeno, mientras no se produzca la interversión del título, que entonces equivaldrá para él, a una nueva 'causa' susceptible de transformarlo en poseedor por cuenta propia' (LAFAILLE, Héctor, Derecho civil, t. III, Tratado de los derechos reales, v. I, p. 183 y s., nº 151, EDIAR, Buenos Aires, 1943). En tal sentido, la demandada excepcionante por prescripción no ha acreditado en autos la interversión del título de su detentación, esto es, el cambio de su causa detentionis por causa possessionis."

¿Cómo votaron los jueces?

El acuerdo fue unánime entre los jueces Benjamín Moisá y María del Pilar Amenábar (la Dra. María Dolores Leone Cervera integró el sorteo pero el texto muestra adhesión de Amenábar; el bloque resolutivo final predomina y contiene la decisión de la mayoría).