GIANNINI MARIA HAYDEE c/ PADILLA ARMANDO NARCISO s/ DESALOJO

¿Quién es el actor?

María Haydee Giannini.

¿A quién se demanda?

Armando Narciso Padilla y otros ocupantes.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble identificado con Padrón n.º 99.286, localidad El Brete, Dpto. Trancas (123 hectáreas aproximadamente).

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar al recurso de apelación interpuesto por la letrada Liliana Marta López y se modificó la base regulatoria para la fijación de honorarios, tomándose el valor locativo anual calculado por el perito respecto de las 123 hectáreas (USD 15.390 anuales), con conversión a pesos y aplicación del porcentaje consentido, fijando honorarios en $4.706.016; se imponen las costas de la segunda instancia a la actora.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

“Atento a los términos en que quedó planteada la presente acción, el caso de autos se enmarca dentro de lo prescripto en el último párrafo del artículo transcripto, al tratarse de un juicio de desalojo en el que no existe relación locativa entre las partes.

El perito tasador sorteado en autos, Martillero Público Osvaldo Costilla, con fecha 17 de marzo de 2025 expresó en el punto 7 de su dictamen lo siguiente: ‘Para realizar la apreciación sobre el monto del valor locativo del inmueble hay que tener en cuenta los valores de arriendo de otros fundos en la zona y el contexto de infraestructura externa e interna que posee el inmueble. En el caso que nos ocupa tenemos sobre el total de hectáreas que posee el campo solamente quince hectáreas aproximadamente se encuentran desmontadas, el resto, para desmontar es necesaria una importante inversión en el propio desmonte, caminos de accesos, con una importante inversión para dejarla apta para el cultivos’.

Además, expuso: ‘Los valores de arriendo en la zona, con campos arrendados son de quinientos dólares la hectárea, con mayor extensión e infraestructura. Por lo tanto para el campo que nos ocupa estimo el valor de la hectárea apta para cultivo es de 450 dólares... Este valor se multiplica por la cantidad de hectáreas aptas en lo inmediato sería de U$S 6750… anuales’.

En el caso particular, el Sr. Juez a-quo estableció la base regulatoria de los honorarios calculándola del siguiente modo: '… En este contexto estimo correcto considerar a los fines de la fijación del valor locativo, la cantidad de 10 hectáreas que surgen de la inspección ocular realizada en autos por el Juzgado de Paz de Trancas… De ello se concluye que a los fines de determinar la base regulatoria en autos, se tomará el valor locativo de 10 hectáreas, es decir la suma de USD 450 por 10, lo que da como resultado la suma de USD 4.500. Atento a que el valor locativo fue estimado por el perito anualmente, se dividirá dicho monto en 12, arrojando un total de USD 375, el que se multiplicará por 18 (meses) atento al destino del inmueble, conforme surge de la cláusula sexta (destino) vivienda (art. 57 L.A.) de lo que resulta la suma de USD 6.750… Se adicionarán los intereses del 6% anual desde la fecha de presentación de la pericia (17/03/25) hasta la fecha de la presente regulación, llegando así al monto de USD 6.775,52 que se fija como base… por lo que corresponde cotizar cada dólar estadounidense en la suma de $1.096, por lo que se determina la suma total en moneda de curso legal en el monto de $7.425.969,92'."

“En efecto, el valor locativo anual determinado por el experto es de UD$ 15.390 en total. Importe calculado respeto a las 123 hectáreas, que incluye las 15 hectáreas de tierras cultivables y las 108 hectáreas de tierras para pastoreo. De modo que, al haberse incoado la demanda por la totalidad de las hectáreas indicadas del inmueble objeto de la acción de desalojo, ese es el valor que debe tenerse como referencia a los fines de conformación de la base regulatoria (art. 39 LA).

Como es un valor locativo calculado en forma anual, se divide en 12 para determinar el canon locativo mensual y se multiplica por 18 a tenor de lo dispuesto por el art. 57 de la ley 548 (locaciones de vivienda). Ello, aunque correspondía multiplicar por 24 atento la cualidad comercial de las referidas locaciones (cultivo y pastoreo). Pero como este aspecto no fue motivo de agravio de la letrada recurrente, se estará a lo dispuesto a su respecto en la sentencia apelada (18 meses).

Entonces se procede a efectuar el cálculo que se considera correcto:

UD$ 15.390 / 12 = UD$ 1.282,50 x 18 = UD$ 23.085

Este importe se convertirá a “pesos” según la cotización del dólar oficial para la venta publicada por el Banco de la Nación Argentina al día de la fecha de la regulación que se analiza (11/04/2025), cotización que no fue motivo de objeción alguna. Por lo que corresponde cotizar cada dólar estadounidense en la suma de $1.096, determinándose la suma total en moneda de curso legal en el monto de $25.301.160‬.

UD$ 23.085 x $1.096 = $25.301.160

Sobre dicha base se aplicarán los arts. 14, 15, 38, 39, 45, 57 y cc de la Ley 5480 y se asignará el porcentaje del 12% para la letrada Liliana Marta López, apoderada del demandado-vencedor en la contienda -porcentaje que se encuentra firme y consentido por las partes-, con más el 55% en virtud el art. 14 LA por su intervención en el doble carácter en el proceso.

La fijación de los emolumentos responde a la siguiente operación matemática:

Base regulatoria: $25.301.160 x 12% (art. 38 LA) = $3.036.139 + 55% (art.14 LA) = $4.706.016 (Pesos cuatro millones setecientos seis mil dieciséis).”

¿Cómo votaron los jueces?

El dispositivo final del acuerdo (RESOLVEMOS) hace lugar al recurso y modifica la regulación como se transcribe; no consta disidencia en el texto del acuerdo.