FAJRE MYRIAM GISELA FATIMA c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE EDIFICIO CALLE CORDOBA Nº 725 Y OTRO s/ MEDIDA CAUTELAR RESIDUAL.

¿Quién es el actor?

Fajre Myriam Gisela Fátima.

¿A quién se demanda?

Consorcio de Propietarios del Edificio de Calle Córdoba N.º 725/727 (codemandado administrador).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Medida cautelar innovativa para reparar el tanque de agua del edificio y prevenir filtraciones/daños estructurales; ejecución de obras urgentes y aplicación de sanciones conminatorias por incumplimiento (astreintes).

¿Qué se resolvió?

Se rechazó el recurso de apelación interpuesto en subsidio de revocatoria por el Consorcio; se confirmaron la sentencia de fecha 01/04/2025 y la providencia de fecha 11/04/2025 en cuanto fueron materia de agravios; se impusieron costas a la parte recurrente y se reservó pronunciamiento sobre honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"1. Por sentencia de fecha 01/04/2025, el Sr. Juez de primera instancia resolvió hacer lugar a la medida cautelar innovativa interpuesta por la Sra. Fajre Myriam Gisela Fátima en contra del Consorcio de Propietarios del Edificio de Calle Córdoba N° 725/727. En consecuencia, se ordenó al consorcio demandado a reparar el tanque de agua del edificio de manera inmediata y urgente, bajo apercibimiento de aplicar sanciones conminatorias (astreintes) en la persona del Administrador.

Para así decidir, el juez de grado consideró acreditada la verosimilitud del derecho con las fotografías y videos adjuntados por la parte actora, de los cuales se desprendía el estado de deterioro del tanque de agua y los daños que las filtraciones ya habían provocado en la propiedad de la actora. Calificó al tanque de agua como una cosa inerte riesgosa que, por su anormal posición y falta de mantenimiento adecuado, creaba una probabilidad de una contingencia dañosa. Fundamentó su decisión en los artículos 1708 y 1710 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN), relativos a la función preventiva del daño, y en el artículo 273 del Código Procesal Civil y Comercial de Tucumán (en adelante CPCCT), sobre los requisitos de las medidas cautelares.

Posteriormente, mediante decreto de fecha 11/04/2025, y ante la subsistencia de las pérdidas de agua, el Juez hizo efectivo el apercibimiento de astreintes, fijando en concepto de tal la suma de $30.000 por cada día de incumplimiento."

"4. Introduciéndonos al análisis de la causa, se adelanta que el recurso de apelación deducido en subsidio de revocatoria habrá de ser rechazado pues los agravios expuestos en contra de la sentencia de fecha 01/04/2025 y la providencia de fecha 11/04/2025 no resultan suficientes para conmover el acierto de tal decisión."

"4.1. Objeto de la acción principal y de la medida cautelar. Obligación accesoria. Como bien lo indica el juez de grado, la reparación del tanque no es una acción nueva o ajena al proceso, sino una 'obligación accesoria' que es indispensable para cumplir con la 'obligación principal'.

En este sentido, la 'obligación principal' de la demanda no son solo unas filtraciones, sino 'evitar el posible colapso del edificio' y solucionar el daño estructural general, con lo que, el objeto de la medida cautelar (arreglo del tanque) se presenta como una 'obligación accesoria' o 'consecuencia necesaria' para poder avanzar con la solución del daño estructural que afecta al edificio.

Es decir, si la demanda principal busca prevenir un daño mayor al edificio, una medida cautelar que atienda una de las causas de ese daño (el tanque averiado) está directamente vinculada y es procedente Arts 856 y 857 del CCCN).

Consecuentemente, este Tribunal coincide con el juez de grado que la medida cautelar para reparar el tanque de agua no altera el objeto del proceso, sino que es una acción indispensable y consecuente con la finalidad principal de la demanda (prevenir daños estructurales graves), y que, además, es responsabilidad directa del administrador ejecutarla.

En virtud de lo expuesto, el agravio será rechazado."

(El Tribunal reitera además fundamentos sobre el derecho de defensa, la no suspensión de las cautelares por el recurso y la obligación indelegable del administrador en 4.2 y 4.3; y valora como prueba las fotografías y videos acompañados por la actora para justificar la ejecución de astreintes en 4.5.)

¿Cómo votaron los jueces?

La sentencia fue dictada por dos miembros del Tribunal con coincidencia de votos entre el primer y segundo votante; no se registra disidencia en el dispositivo.