CORIA ANA MARIA c/ CARRAZAN ALBERTO DANIEL Y OTROS s/ NULIDAD DE ESCRITURA Y DAñOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

Ana María Coria (D.N.I. N° 12.189.270).

¿A quién se demanda?

Alberto Daniel Carrazán (D.N.I. N° 20.219.000) y Sofía Fairuz Sleiman (D.N.I. N° 37.658.436).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Nulidad de la escritura pública de transmisión (Escritura Pública N° 260 de fecha 24/10/2016; antecedente Escritura Pública N° 230) y reivindicación del inmueble sito en calle Buenos Aires N° 61, unidad 127, pisos 14 y 15, departamento e, matrícula S-9716/127.

¿Qué se resolvió?

Se confirmó la sentencia de primera instancia que declaró la nulidad de la transmisión originaria por falsificación (transmisión a non domino), ordenó la restitución del inmueble a la actora y rechazó la apelación de la codemandada. En la instancia de casación, se rechazaron los demás agravios y se hizo lugar parcialmente a la casación únicamente para modificar la imposición de costas: se impusieron por su orden debido a que la recurrente tuvo razones legítimas para litigar.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

“La transmisión originaria del inmueble se realizó mediante suplantación de identidad y falsificación de la firma de la verdadera titular, Ana María Coria, en la escritura pública Nº 230. En consecuencia, dicho acto fue calificado como transmisión a non domino, al haberse efectuado sin intervención alguna del titular del derecho.”

“En particular, enfatizó que el último párrafo del art. 392 excluye expresamente dicha protección cuando el acto se realizó sin intervención del titular del derecho, supuesto que se verifica en el caso. El Tribunal señaló que, aun cuando se acreditaran los restantes requisitos exigidos por la norma -subadquisición, título oneroso y buena fe-, la ausencia de autoría en la transmisión originaria torna inaplicable la excepción legal, restableciendo la vigencia de los principios generales del nemo plus iuris y del efecto restitutorio de la nulidad (arts. 390 y 399 CCCN).”

“La recurrente no cuestionó el carácter fraudulento del acto antecedente ni la nulidad de la escritura base, limitándose a invocar una buena fe meramente registral, sin acreditar la realización de un estudio de títulos, diligencia que la doctrina y jurisprudencias mayoritarias consideran indispensable para configurar la buena fe en materia inmobiliaria. Se recordó, además, que la inscripción registral no convalida títulos nulos ni subsana vicios estructurales.”

Sobre la casación y costas: “Si bien la solución jurídica adoptada en el fondo de la cuestión es correcta, no puede soslayarse que la recurrente actuó sobre la base de una apariencia jurídica creada por un acto delictivo de un tercero, reforzada por la inscripción registral a nombre de su transmitente, lo que razonablemente pudo inducirla a creerse con derecho a resistir la acción. En consecuencia … corresponde modificar el régimen de costas, disponiendo la imposición de las mismas por el orden causado.” (doctrina legal citada: “Es descalificable como acto jurisdiccional válido aquel que impone las costas a la vencida sin tener en cuenta las razones legítimas que tuvo para litigar.”)

Sobre admisibilidad y alcance: “Habiéndose acreditado la pericia caligráfica que no fue impugnada… Ninguna de las consideraciones plasmadas en el recurso es pertinente para enervar la fuerza dirimente de la adquisición a non domino acreditada en el juicio…”

¿Cómo votaron los jueces?

voto preopinante del Dr. Posse (extenso) y adhesión de los Dres. Estofán y Leiva; acuerdo unánime en el sentido de hacer lugar parcial a la casación sólo en lo relativo a costas y rechazar los restantes agravios.