CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA ARBOLEDA COUNTRY CLUB S.C. c/ LIPPO LIDIA CRISTINA s/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS

¿Quién es el actor?

Consorcio de Propietarios de la Arboleda Country Club S.C.

¿A quién se demanda?

Lippo Lidia Cristina

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cobro ejecutivo de expensas por la suma de $64.000 correspondientes al período nov/2016 a ago/2018, con más intereses, gastos y costas.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó el recurso de casación interpuesto por el Consorcio; se confirma la solución adoptada por la Cámara (sent. 03/02/2021) que hizo lugar a la excepción de inhabilidad de título y desestimó la demanda ejecutiva; costas a la recurrente.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"VII.a- Los argumentos de la parte actora se centran, en lo sustancial, en que la sentencia recurrida es arbitraria por haber introducido una controversia causal inadmisible en este tipo de proceso y que la discusión vinculada a la instrumentación del consorcio inmobiliario -mediante la constitución de una sociedad civil que da el marco jurídico- es ajena al estrecho debate del juicio ejecutivo y que ante la existencia de un título expedido por quien ejerce estatutariamente la administración del Consorcio y que se ajusta al Reglamento vigente, debía admitirse la procedencia de la ejecución.

Sobre el particular, la Alzada sostuvo que “la excepción de Inhabilidad del título es viable no sólo en el caso que se cuestione la idoneidad jurídica del título, sino también cuando se la introduce como la de sine actione agit (tradicionalmente denominada defensa de "falta de acción") sea porque el ejecutante o el ejecutado carecen de legitimación procesal, en razón de no ser las personas que figuran en el título como acreedor o deudor, o lo que es lo mismo, que remite a que el actor o el demandado no son los titulares de la relación jurídica substancial en que se funda la pretensión, con prescindencia de la fundabilidad de esta” y que “la cuestión gira en torno a la normativa contenida en el art. 2075 del Código Civil y Comercial, que dispone:Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial (segundo párrafo). Por su parte, el tercer párrafo, dice: Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real. El dispositivo viene a asumir un dato de la realidad puesto que el vacío legal existente con anterioridad a la entrada en vigencia del Código provocó que los desarrollistas incursionaran en los derechos creditorios o en la coexistencia de derechos reales y personales encarando en muchos casos los emprendimientos mediante la constitución de asociaciones o sociedades (cfr. Lorenzetti, Ricardo (Dir.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, T. IX, pág. 586). Por ello, a efectos de que exista uniformidad en el régimen jurídico, el Código hoy impone la adecuación de los desarrollos preexistentes a las nuevas directivas legales. La normativa de marras no fija plazo para el cumplimiento, ni sanción por el incumplimiento de la adecuación legalmente impuesta a los conjuntos inmobiliarios preexistentes y por ello, innumerables emprendimientos siguen desenvolviendo sus actividades con arreglo al régimen originariamente adoptado en sus estatutos. A ello cabe agregar que se debate en doctrina respecto del alcance y procedimiento de la adecuación mencionada teniendo en cuenta las diferentes alternativas que pudieran haber adoptado los desarrollistas en sus emprendimientos y las adaptaciones o transformaciones que implique el cumplimiento de la manda legal contenida en el tercer párrafo del citado art. 2075 del CCyC (cfr. Alterini, Jorge H. (Dir.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Tratado exegético, T. X, pág. 29 y sgtes). Ahora bien, reiteramos en esta oportunidad nuestra postura tocante a que los integrantes de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, para adecuarse al régimen de propiedad horizontal especial tendrán previamente que decidirlo en su seno, con el concurso de las voluntades requeridas, según el tipo de organización de que se trate en cada caso y observar todas las formalidades exigibles a ese fin y que mientras esa adecuación no se opere, el respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares determina que sigan funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente. Consecuentemente descartamos el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, porque importaría soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que rigen la materia (art.1884 del CCCN) (in re Altos de los Polvorines SA c/ Castaño M., del 13/10/2016, en L.L. del 20/12/2016)”.

"...En ese escenario, y en las especiales y concretas circunstancias que rodean esta causa, el Tribunal a quo valoró que los instrumentos acompañados, y con los que el ejecutante pretendía integrar el título base de la ejecución, no respaldaban la legitimación activa cuestionada y que ello comprometía su habilidad para promover la acción ejecutiva; conclusión que en el caso de autos, luce debidamente justificada.

Tampoco se constata que lo decidido por la Cámara implique apartamiento de la normativa procesal aplicable, ni de la doctrina legal establecida por esta Corte sobre la materia. Si bien se ha dicho que no cabe un examen riguroso del instrumento base de la acción ejecutiva por cobro de expensas y que en estos procesos es más limitado el marco de procedencia de la excepción de inhabilidad de título (CSJT, 11/9/2012, “Consorcio Leone II c/ Lestard, Sandra A. s/ Ejecución de expensas”, -sentencia N° 766-; entre muchas otras), el criterio aludido ha sido adoptado en el marco de un régimen jurídico diferente al de autos. Efectivamente, se ha interpretado que en los cobros ejecutivos de expensas el Juez debe apartarse de rigorismos formales respecto de las condiciones de ejecutabilidad del instrumento base de la acción, atento la particular naturaleza de ese crédito, esencial para el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal -arts. 8º y 9º inc. a, 13 y concs., Ley Nº 13.512)-. Y aun cuando el actual régimen legal de los conjuntos inmobiliarios remita al derecho real de propiedad horizontal, con la especialidad allí establecida, el emprendimiento de autos -preexistente al nuevo Código Civil y Comercial- adoptó una modalidad de constitución y organización propia, ajena a las previsiones de la citada Ley N° 13.512. No cabe por tanto formular un reproche al Tribunal de grado, por no haber ajustado su interpretación a las directivas previamente citadas, emplazada en un marco legal diferente, máxime cuando la controversia suscitada en torno a la legitimación activa del ejecutante era de dilucidación necesaria para resolver la procedencia o improcedencia de la defensa opuesta en autos."