ROCA CARLOS MARÍA C/ RAVA MARÍA JOSÉ, RAVA MARIANO FACUNDO Y RAVA MATÍAS JESÚS S/ RESOLUCION CONTRATO COMPRA/VENTA INMUEBLES

¿Quién es el actor?

Carlos María Roca promovió demanda de resolución del contrato de compraventa.

María José Rava promovió demanda de cumplimiento de contrato y pago por consignación contra Roca.

¿A quién se demanda?

Roca demandó a María José Rava, Mariano Facundo Rava y Matías Jesús Rava.

Rava demandó a Carlos María Roca.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Resolución del contrato de compraventa por incumplimiento y restitución (por parte de Roca).

Cumplimiento contractual y pago por consignación de sumas adeudadas (por parte de Rava).

¿Qué se resolvió?

Se rechazaron los recursos de apelación interpuestos por Matías Rava, Mariano Rava y María José Rava y se confirmó la sentencia de fecha 7/5/26, la cual había admitido la demanda de resolución contractual entablada por Carlos Roca y rechazado la demanda de cumplimiento y pago por consignación promovida por María José Rava. Costas a los apelantes vencidos.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Se utiliza el término 'resolución contractual' para aquellos supuestos en que un contrato bilateral o sinalagmático perfecto o con prestaciones recíprocas, eficaz genéticamente, sufre la influencia de circunstancias sobrevinientes o de un comportamiento de la contraparte posterior a la formación del contrato que lleva a su extinción. Es decir un incumplimiento esencial que hace operativa la condición implícita de este tipo de contratos, un incumplimiento que afecta la ecuación económico-jurídica del mismo, su efecto práctico o su causa final que motivó a contratar. Su efecto extintivo es retroactivo (ex tunc)..."

"En el caso de autos, y tal como se señala en la sentencia, mas allá de la interpretación brindada por el Sr. Magistrado respecto al alcance de la clausula segunda del contrato de compraventa (en particular, la 'clausula penal'), la conducta de la parte compradora evidenció una esencialidad en el incumplimiento desde la primera cuota pues hubo un atraso y quien consignó nunca arrimó depósito ni transferencia que diera cuenta del pago por $15.121,00 al 10/07/18 (vencimiento primer cuota)."

"Por ello, el juez de la instancia anterior concluyó acertadamente que '(...) de todo lo acontecido en el tiempo aprecio un incumplimiento esencial de la parte adquirente que desde la primera cuota a saldar en el mes de julio de 2018 los adquirentes incumplieron lo convenido sin satisfacer el pago íntegro y oportuno, cuando a contra entrega de la posesión de la propiedad sólo habían entregado un porcentual aproximado del 25 % del mismo ($445.000 de $1.700.000) restando sobre sus espaldas el casi 75 % del saldo, cuotas que se elevaban a 83 consecutivas que por otra parte fueron voluntariamente recibidas de un modo parcial por Roca escasos meses -hasta el mes de setiembre de 2019-, rehusándose con motivos atendibles, al punto de haber comunicado de un modo fehaciente el 3 de julio de 2020 su resolución (...)"'.

"En lo que incumbe a la consignación intentada por la parte compradora, se indicó que '(...) se creo un cúmulo de ampliaciones indefinidas en el tiempo que guardaron coherencia con la nebulosa de imputaciones en el pago por consignación, ligadas además a una poca intensión de avance y definición en el proceso de consignación de sumas, a tal punto que el traslado de contienda fue evacuado de manera espontánea el día 14 de noviembre de 2023 (cuatro años), con extractos bancarios que reflejan 39 depósitos incomprensibles de imputación -al mes de marzo de 2025- que tampoco se compadecen a estas alturas con lo pactado...'; que '(...) los pagos realizados por Rava María José no reúnen los presupuestos necesarios para configurar el pago -identidad, integridad, puntualidad y localización- (...)'."

"En consecuencia, los extremos expuestos bastan para rechazar la totalidad de los agravios invocados y confirmar la sentencia apelada (arts. 34 y 36 del CPCC)."

(Votos: los Dres. Méndez y Cataldo votaron en igual sentido y por los mismos fundamentos; acuerdo unánime. Bloque dispositivo final confirma sentencia apelada, costas a los apelantes vencidos y difiere regulación de honorarios.)