Americo Orlandoni c/ Roberto Seeber

Actor (demandante): Américo Orlandoni, compradora del inmueble.

¿A quién se demanda?

Roberto Seeber, vendedor.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

resolución de la compraventa inmobiliaria por aplicación de la teoría de la imprevisión o, en subsidio, reajuste (actualización) del saldo de precio.

¿Qué se resolvió?

la Cámara revocó la sentencia de primera instancia que había rechazado la demanda y ordenó actualizar el saldo de precio desde la fecha de entrega de la posesión del inmueble hasta el pago. La Corte Suprema, por mayoría, desestimó la queja interpuesta por la vendedora contra el rechazo del recurso extraordinario.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

Fundamento de la Cámara: "...la culpa de la vendedora no exime a la compradora de conducirse con buena fe contractual (art. 1198 Cód. Civ.) ni justifica que se beneficie desmedida e indebidamente en perjuicio de la contraria, cuya mora le ha impedido obtener la resolución del contrato y le ha valido una condena a escriturar, con lo que queda sancionada su conducta culpable: pero no cabe acordar al comprador, por tal razón, una ganancia que no tuvo en mira obtener cuando contrató".

Fundamento de la Cámara: el tribunal consideró que la pretensión de la compradora de obtener la transmisión del dominio contra el pago "de la ínfima suma" configuraba "una manera de obrar reñida con la lealtad y confianza que debe privar en las relaciones jurídicas".

Dictamen del Procurador General (al que remite la Corte): el reajuste del saldo de precio fue concedido "para evitar que se consume un abuso del derecho y no sobre la base del empleo de presuntas reglas antitéticas consagradas por el art. 1198 del Código Civil". Asimismo, se sostuvo que la actualización "no reconoce sustento legal en esa norma sino en la previsión del art. 1071 del mismo Código".

Sobre la cosa juzgada: "lo concerniente a la existencia o inexistencia de cosa juzgada, por su indole procesal, es, como regla, insusceptible de revisión en la instancia extraordinaria".

Sobre el quantum de la desvalorización: "el criterio empleado por los jueces para establecer el 'quantum' de la desvalorización de la moneda y la incidencia de ese proceso al fijar el monto de los créditos, constituyen cuestiones de hecho que, como regla, no pueden reverse en la instancia extraordinaria".

Sobre el agravio de enriquecimiento sin causa: fue desestimado por falta de fundamentación autónoma, ya que no se acreditó con una demostración que el reajuste superara el 90% del precio actual.

La Corte remitió a las consideraciones del Procurador General y concluyó que los agravios "carecen de entidad suficiente para habilitar la instancia extraordinaria de esta Corte y no fundan la descalificación del pronunciamiento con base en la doctrina de la arbitrariedad".