PARDO MONICA SUSANA C/ MALANDRINO CLAUDIO SALVADOR S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

¿Quién es el actor?

P M S (locadora).

¿A quién se demanda?

C S M (locatario), y todo subinquilino u ocupante.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

desalojo por vencimiento de contrato respecto de tres inmuebles comerciales (Av. 9 de Julio N° 4737, Av. 9 de Julio N° 4721 y Kloosterman N° 2032, Lanús).

¿Qué se resolvió?

hizo lugar a la demanda, condenó a desocupar en diez días desde que quedara firme el pronunciamiento, bajo apercibimiento de lanzamiento, e impuso costas a la demandada y a los fiadores.

¿Qué se resolvió?

confirmó la sentencia apelada. Impuso las costas de Alzada a la demandada y difirió la regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"El 'Acuerdo de Partes' confirió al locatario el derecho a optar por la renovación, mas no produjo, por su sola celebración, la renovación de los contratos. Dicho de otro modo, la existencia del derecho a optar no puede identificarse con su ejercicio efectivo."

"Como ya lo señalé, la ley es clara en que la prórroga de una locación inmobiliaria debe hacerse por escrito (art. 1188 del Código Civil y Comercial), y en que la opción debe observar la forma exigida para el contrato definitivo (art. 996 del mismo Código). Por lo tanto, la aceptación de la renovación por parte del locatario debía ser expresa, dirigida a la locadora y hecha por escrito. Es decir, no podía deducirse de su comportamiento, porque cuando la ley exige una manifestación expresa, la manifestación tácita carece de eficacia (art. 264 del Código Civil y Comercial)."

"Los actos que el recurrente invoca como prueba de su voluntad de optar son la permanencia en los inmuebles y el pago de los cánones, con su recepción por la locadora. Son exactamente los mismos hechos a los que el artículo 1218 del Código Civil y Comercial les asigna otro significado: la continuación de la locación vencida en los mismos términos, sin tácita reconducción, hasta que cualquiera de las partes la dé por concluida mediante comunicación fehaciente."

"La cláusula preveía que la opción se ejerciera 'una vez vencido los Contratos de Locación', lo que razonablemente remite al vencimiento del plazo original, el 28 de febrero de 2021. Aunque no se fijó un plazo preciso, la opción no podía quedar abierta de manera indefinida, y mucho menos podía ejercerse después de que la otra parte comunicara la conclusión del vínculo."

"La carta documento del 7 de julio de 2022 no es un ejercicio expreso de la opción, sino la afirmación de un ejercicio tácito anterior, que por las razones ya expuestas carece de eficacia."

Además, la Cámara desestimó la contradicción con los propios actos atribuida a la actora, el planteo de consignación de alquileres (que no altera la conclusión del contrato) y el plazo mínimo legal de la ley 23.091, por haber sido derogada por la ley 26.994 y, en todo caso, haberse cumplido el plazo aplicable.