CONSORCIO DE COPROPIETARIOS EDIFICIO CALLE 57 MITRE NRO. 438 DE LA C/ AGUILAR DIEGO VELMAR Y OTRO/A S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS.-

¿Quién es el actor?

Consorcio de Copropietarios Edificio Calle 57 Mitre N° 438 de Quilmes, representado por su administrador Alfredo José Guanziroli.

¿A quién se demanda?

Diego Velmar Aguilar y María Antonia Maneiro, en su propio derecho y en representación del Fideicomiso Edificio Mitre N° 438.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cobro ejecutivo de expensas comunes, conforme convenio de pago del 8 de marzo de 2018 y expensas devengadas desde julio de 2016 hasta febrero de 2025, con ampliaciones sucesivas.

¿Qué se resolvió?

1. Rechazó el planteo de nulidad de notificación deducido por la Sra. Maneiro, con costas a su cargo.

2. Hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva de la Sra. Maneiro, rechazando la ejecución en su contra, con costas al actor en ese tramo.

3. Rechazó las excepciones de inhabilidad de título y de prescripción parcial opuestas por Diego Velmar Aguilar, con costas al vencido.

4. Mandó llevar adelante la ejecución contra Diego Velmar Aguilar por la suma de $8.666.285,29, con intereses a la tasa activa del Banco de la Provincia de Buenos Aires más un 50% en concepto de punitorios.

5. Impuso las costas de la ejecución contra Aguilar al ejecutado vencido.

6. Difirió la regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

Sobre la legitimación pasiva: "Quien detenta el uso, goce y usufructo exclusivo de la unidad es el llamado a soportar las cargas comunitarias, pues el fundamento de la expensa es el sostenimiento de los servicios e infraestructura que aprovecha directamente el habitante de la unidad." Se tuvo acreditado mediante el Acta de Entrega de Posesión del 20 de octubre de 2014 que el Fideicomiso transfirió la tenencia material y el disfrute del inmueble, y que el propio Consorcio convalidó esa situación al celebrar el "Acuerdo de Pago" con Aguilar, individualizado como "adquirente, poseedor y consorcista".

Sobre la inhabilidad de título: "En el proceso ejecutivo, la exigencia de liquidez implica que la suma sea determinada o fácilmente determinable mediante operaciones aritméticas sencillas sobre la base del título." Las alegaciones de pagos al anterior administrador carecieron de respaldo instrumental idóneo, y los depósitos aislados de 2021 no bastaban para enervar el título. Se reconoció que el "Acuerdo de Pago" privado no constituye por sí mismo título ejecutivo autónomo, pero la ejecución se fundó en los certificados de deuda aprobados por la administración, debiendo las discordancias liquidarse en la etapa de ejecución de sentencia (art. 557 CPCC).

Sobre la prescripción: "la interposición de la demanda operó la interrupción del curso de la prescripción en los términos del art. 2546 del Código Civil y Comercial", efecto que se mantiene durante toda la prolongación del proceso judicial, al encontrarse los períodos reclamados ya incluidos en la demanda originaria de 2019.

Sobre la nulidad de notificación: las nulidades son relativas y se subsanan si la parte pudo ejercer plenamente su defensa (art. 172 CPCC), lo que ocurrió en el caso.