M S.A. C/ LMJ Y O S/ MATERIA A CATEGORIZAR

¿Quién es el actor?

M S.A., representada por VLQ, con patrocinio letrado del Dr. JMF.

¿A quién se demanda?

JLM y MDSG, quienes fueron citados por edictos y, al resultar ausentes, intervino la Defensoría Oficial en su representación, contestando la demanda en forma genérica y negando los hechos.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

caducidad de la inscripción registral "afectación a venta por mensualidades" (asiento 1, legajo XXXX, folio XXX) del inmueble identificado catastralmente como circunscripción XX, sección XX, manzana XXX, parcela XX, matrícula XXXXXX (XX) del Partido de General Pueyrredon. Subsidiariamente, prescripción liberatoria de las obligaciones emergentes del boleto de compraventa del 24/04/1961, por el que se pactó un precio a cancelar en 132 mensualidades, con entrega inicial equivalente a 12 mensualidades.

¿Qué se resolvió?

el Tribunal hizo lugar a la acción principal de caducidad y ordenó la cancelación de la anotación. No se expidió sobre la subsidiaria, por haber quedado absorbida por la principal. Las costas se impusieron por su orden.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Avanzando en la cuestión, considero que tanto la primigenia ley 14005 como su modificatoria la 23266 no modifican los principios jurídicos del Código Civil, ello en cuanto para que se transmita el domino se requieren: 1) el titulo suficiente que es el acto jurídico previo a la transmisión o constitución de un derecho real, y para ello debe reunir los requisitos de fondo (capacidad y legitimación) y de forma (escritura pública tratándose de inmuebles); 2) el modo suficiente (la tradición); 3) y solo para su oponibilidad a terceros, la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble."

"Más allá del silencio de la ley -y su modificatoria- mencionado sobre la vigencia de tal inscripción de 'venta por mensualidades', la cuestión a dilucidar es en considerar si la misma resulta 'in aeternum'; o debe entenderse que, conforme a su finalidad, debe otorgársele una vigencia temporal, más aun cuando los adquirentes y beneficiarios de tal régimen no han demostrado el ejercicio de alguna acción de orden personal -por ejemplo, escrituración- dentro de un plazo que guarde cierta razonabilidad."

El Tribunal sigue la doctrina de la Cámara Departamental, Sala Primera (13/02/2026), en cuanto a que: (a) mantener la anotación sin plazo implicaría calificar al lote como fuera del comercio, violando el derecho de propiedad; (b) el silencio de la ley 14.005 no implica vigencia perpetua, aplicándose por analogía el régimen de caducidad de los arts. 2, 30, 36 y 37 de la ley 17.801; (c) la publicidad de los derechos personales del adquirente por boleto tiene un plazo de ejercicio de cinco años; (d) la anotación no puede constituir una restricción al dominio a perpetuidad.

"En orden a lo indicado, teniendo en cuenta la finalidad de la ley 14.005 (mantenida por su modificatoria ley 23.266), que la misma prevé que la inscripción del boleto de venta por mensualidades es de orden 'provisional', que tal inscripción no implica la imposibilidad de enajenación del titular dominial a un tercero... considero que el mantenimiento de la consignada inscripción... implica el ejercicio abusivo de un derecho, y una restricción al derecho de propiedad (de la firma accionante) que carece de sustento fáctico y jurídico."

Se valoró que los demandados, citados por edictos y representados por la defensa pública, no acreditaron el pago del 25 % del precio, ni acción personal alguna, ni posesión del lote, y que la operatoria data de abril de 1961.