SUAREZ HECTOR LUIS C/ GATONI SERGIO Y OTRO/A S/ ACCION REIVINDICATORIA

¿Quién es el actor?

Héctor Luis Suárez (H.L.S.).

¿A quién se demanda?

Sergio Gatoni (S.G.) y Lorena Ruiz (L.R.), quienes no contestaron la demanda y fueron declarados rebeldes.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Restitución de una porción de 3,425 m² del inmueble sito en calle Jorge Humble nro. 112 de Carmen de Patagones (Circunscripción I, Sección D, Quinta 62, Manzana 62-b, Parcela 2, matrícula 17.531), ocupada por construcciones (paredón, baño y un árbol), con demolición de lo edificado a costa de la parte demandada.

¿Qué se resolvió?

Por mayoría (votos de los Dres. Peralta Mariscal y Mercado), la Cámara hizo lugar al recurso de apelación de H.L.S. y revocó parcialmente la sentencia de grado en cuanto sustituía la restitución material por una indemnización dineraria. Ordenó a la parte demandada restituir la superficie de 3,425 m² libre de construcciones, mediante demolición a su costa, dentro de los treinta días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de ejecución compulsiva. Impuso las costas de Alzada a la demandada y difirió la regulación de honorarios hasta que se practique la de la instancia anterior.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"La construcción se realizó, según el relato de la demanda que quedó incontrovertido, aproximadamente cuatro años después de que H.L.S. comenzara a ocupar el inmueble en 2002. El hecho se sitúa alrededor de 2006. Dada la época de esos hechos, la situación jurídica nacida de esa edificación sobre terreno ajeno quedó constituida bajo el Código Civil entonces vigente, porque la invasión se consumó antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial (art. 7 CCC)."

"El art. 2589 CC dispone para la edificación de mala fe en terreno ajeno que el dueño puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante. Si prefiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble. La norma coloca, entonces, la elección entre demolición y conservación en cabeza del dueño del terreno."

"Corresponde calificar como de mala fe la invasión verificada en autos. La buena fe relevante para este supuesto exige un error de hecho excusable. [...] Quien construye sobre el límite entre dos parcelas urbanas debe conocer con precisión hasta dónde se extiende el inmueble sobre el que puede edificar. Cuando esa línea no se encuentra materializada por un elemento claro, la diligencia exigible consiste en determinarla mediante una agrimensura antes de emplazar la obra. La ausencia de una separación física, lejos de dispensar esa comprobación, la vuelve necesaria."

"La falta de promoción de un interdicto de obra nueva no modifica esa solución. Ese remedio brindaba una tutela posesoria dirigida a detener una obra en curso. Su falta de ejercicio no extinguía la acción real ni convertía en legítima una edificación efectuada de mala fe sobre suelo ajeno. El art. 2589 CC contempla expresamente la demolición de una obra ya realizada y atribuye esa opción al dueño del terreno."

"Tampoco encuentro elementos que permitan calificar como abusivo el ejercicio de esa facultad. La demolición constituye la consecuencia que el art. 2589 CC prevé para quien edificó de mala fe en terreno ajeno y el control del abuso del derecho exige circunstancias concretas que demuestren un ejercicio contrario a los fines de la norma o a los límites de la buena fe (art. 1071 CC; actualmente, art. 10 CCC). En autos no se produjo prueba sobre el costo de remover las construcciones, la afectación estructural que pudiera generar esa tarea ni una desproporción económica determinada."

"La indemnización sustitutiva presenta, además, un problema de congruencia. H.L.S. pidió restitución y demolición. La parte demandada no solicitó conservar las construcciones ni planteó una compensación pecuniaria. Al ordenar que el invasor mantenga la superficie ocupada a cambio de pagar su valor, la sentencia adoptó una alternativa que ninguna de las partes sometió a decisión y desplazó la elección que el art. 2589 CC reserva al dueño (arts. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 CPCC)."