MEDINA MARIO ALBERTO C/ CENTRO DE INQUILINOS BAHIENSES S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

Mario Alberto Medina (en el expediente 164.275) y, en el acumulado 164.276, la Asociación Civil Centro de Inquilinos Bahienses como actora contra Medina.

¿A quién se demanda?

Asociación Civil Centro de Inquilinos Bahienses (CIB) en el primer proceso; Mario Alberto Medina en el segundo.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Medina reclamó daños y perjuicios derivados de la extinción del contrato de construcción del barrio de viviendas celebrado el 26 de marzo de 1993; el CIB reclamó la devolución de la diferencia entre lo percibido por el constructor y lo efectivamente invertido en la obra.

¿Qué se resolvió?

La Cámara confirmó la sentencia de primera instancia en todo lo que fue materia de agravios, rechazando la demanda de Medina y admitiendo la del CIB por la suma de $1.599.429,98 con intereses, con costas de Alzada al apelante vencido.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

Sobre la calificación de la extinción, el voto del Dr. Restivo, con adhesión del Dr. Kalemkerian, sostuvo: "la resolución 'siempre debe ser causada' -en lo que aquí interesa, por un incumplimiento de cierta gravedad y, en la vía extrajudicial, con los requisitos del art. 1204 del CC-, mientras que la rescisión puede ser causada o incausada". Se precisó que el régimen aplicado fue el de la resolución por incumplimiento y no el del desistimiento del comitente.

Sobre la cláusula 12°, se señaló que "No encuentro en ella la voluntad clara que exige el pacto expreso", por lo que no configuraba un pacto comisorio expreso, pero la falta del requerimiento extrajudicial no convertía en ilícita la extinción: "la facultad de resolver nace del primer párrafo del art. 1204, que no exige término alguno", pudiendo obtenerse la resolución por demanda judicial.

Sobre la existencia de la carpeta técnica, se sostuvo que "Una carpeta incompleta es una carpeta que existe", apoyándose en el contrato, el precontrato, los informes de Gerico, los testimonios de Cuevas e Ibarra y la confesión ficta.

Sobre la gravedad del incumplimiento, el fundamento central fue que "Una diferencia de $ 1.599.429,98 entre lo recibido y lo invertido -cerca del 31 % de lo entregado- afecta una obligación principal del contrato y priva a la comitente, una asociación sin fines de lucro que canalizaba el ahorro de sus asociados, de lo que sustancialmente tenía derecho a esperar. Es, sin duda, un incumplimiento grave." A ello se sumaron el atraso y abandono de la obra.

Sobre la doctrina de los propios actos y el abuso de derecho, se consideró que "tolerar el incumplimiento durante años no puede considerarse contrario a adoptar o exigir luego la disolución del contrato", y que las advertencias del memorándum de mayo de 1996 expresaban el cese de la tolerancia.