COSTA RAUL LUIS CESAR Y OTROS C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO PLAZA S/ ··REIVINDICACION

¿Quién es el actor?

Raúl Luis César Costa, con adhesión posterior de Florencia Julia Costa y Marcelo Julio Costa.

¿A quién se demanda?

Consorcio de Propietarios del Edificio Plaza.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

reivindicación de una porción de 10,27 m² (polígono 00-51) de la Unidad Funcional 46, local 18, del edificio "Galería Plaza" de Bahía Blanca (Circunscripción I, Sección A, Manzana 31, Parcela 14b, Subparcelas 00-51 y 00-146), donde se encuentran bombas de agua y cisternas del consorcio.

¿Qué se resolvió?

el juez tuvo por cumplida prima facie la legitimación activa con la escritura de aceptación de donación n.° 364 del 29/12/1982, pero hizo lugar a la excepción de prescripción adquisitiva (art. 4015, Cód. Civil) y rechazó la demanda, con costas a los actores.

Agravios de la actora: insuficiencia de la prueba de posesión del consorcio (testimonios imprecisos, absolución de posiciones, pericia, prueba informativa), ausencia de interversión del título, infracción del art. 24 de la ley 14.159 y falta de legitimación del administrador para oponer la prescripción sin autorización asamblearia.

¿Qué se resolvió?

la Cámara no examinó los agravios sobre prescripción por considerarlos innecesarios. Consideró que la legitimación activa, como antecedente lógico y necesario, puede examinarse aunque ninguna parte la haya cuestionado como agravio autónomo, ya que el consorcio la discutió al contestar agravios, y concluyó que el título no estaba acreditado. Confirmó la sentencia y dispuso las costas de Alzada en el orden causado (art. 68, CPCC).

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Por 'título', a los fines de los arts. 2789 a 2792 del Código Civil, no debe entenderse el instrumento en sentido meramente documental o formal, sino la causa jurídica -el acto hábil para transmitir la propiedad- en que se funda el derecho real invocado (...). Con todo, para que ese título pueda reputarse 'justo' o 'suficiente', necesariamente debe encontrarse revestido de las solemnidades exigidas por la ley para su validez (arts. 4010 y 4012, Cód. Civil); el título nulo por defecto de forma no puede servir de base ni siquiera para la prescripción, con mayor razón no puede servir de sustento a la reivindicación fundada en dominio pleno."

"Sentado ello, tratándose -como en el caso- de un inmueble, el dominio no se acredita con cualquier constancia, sino con las respectivas escrituras o testimonios auténticos, resultando insuficiente a tal fin un mero informe o certificado registral (...). En el caso particular de la donación de inmuebles, ese título reviste, además, especiales exigencias formales (...), siendo la donación de bienes inmuebles un acto solemne absoluto: debe ser hecha ante escribano público, bajo pena de nulidad (art. 1810 inc. 1, Cód. Civil)."

"Trasladadas estas premisas al sub examine, se advierte que los actores no incorporaron a la causa la escritura n.° 46 del 17 de febrero de 1982 -esto es, el acto por el cual la señora Elda Flora Sandrini dispuso donarles el inmueble-, ni testimonio auténtico de ella, limitándose a acompañar únicamente la escritura pública n.° 364 del 29 de diciembre de 1982, por la cual se instrumentó su aceptación."

"Por lo expuesto, no encontrándose acreditado en la causa -con la prueba idónea que la ley exige- el título que legitima a los actores para reclamar el dominio de la fracción en disputa, la pretensión reivindicatoria no puede prosperar, con total independencia de la suerte que corriese la excepción de prescripción adquisitiva examinada en la instancia de grado."