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ENRIQUE ALEJANDRO ALBERTO C/ COOPERATIVA DE TRABAJO RECICLADORES URBANOS LIMITADA, S/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES
El interdicto de recobrar y la resolución contractual promovidos en el marco de un contrato de locación comercial fueron resueltos a favor de la Cooperativa locataria en cuanto al despojo, mientras que la ejecución de alquileres fue admitida parcialmente. El Tribunal declaró abstracta la pretensión resolutoria y rechazó el cobro de los cánones posteriores al 15/1/2025, los intereses compensatorios y la cláusula penal, por entender que el locador se apoderó del inmueble de propia autoridad.
Actor en el interdicto: Cooperativa de Trabajo Recicladores Urbanos Limitada.
Demandado en el interdicto: Alejandro Alberto Enrique.
Objeto del interdicto: restitución de la tenencia de un galpón sito en Av. 32 esquina 157, Melchor Romero, locado mediante contrato del 1/8/2022 con vencimiento el 31/7/2025.
Resolución contractual: el locador pretendía que se declarara resuelto el contrato con efectos al 15/1/2025 y que se ratificara la recuperación de la tenencia efectuada el 25/2/2025.
Ejecución de alquileres: el locador reclamaba $9.932.112,46 en concepto de alquileres, intereses, cláusula penal y servicios adeudados entre enero de 2024 y febrero de 2025.
¿Qué se resolvió?
Se desestimó la excepción de falta de personería.
Se hizo lugar al interdicto de recobrar, dejando constancia que no corresponde la restitución del inmueble por haber vencido el plazo contractual el 31/7/2025.
Se declararon abstractas las cuestiones de resolución contractual.
Se mandó llevar adelante la ejecución por $5.984.711,50, rechazando el cobro de cánones posteriores al 15/1/2025, de los intereses compensatorios y de la cláusula penal por falta de restitución.
Se desestimaron la excepción de pago parcial y la compensación opuestas por la ejecutada.
¿Cuáles son los fundamentos principales?
"Hubo violencia, ejercida sobre las cosas mediante la rotura del candado, y clandestinidad, pues el acto se ejecutó de noche y en ausencia de los cooperativistas, a quienes se ocultó hasta que intentaron reingresar (arts. 2238 y ss., CCCN)."
"La proscripción de la justicia por mano propia es de orden público y no puede ser dejada sin efecto por convenciones particulares (art. 12, CCCN); por eso, la acción procede aun contra el dueño del bien que toma la cosa de propia autoridad (art. 2241, CCCN)."
"En consecuencia, la ejecución sólo procede por los cánones devengados hasta el 15/1/2025 inclusive." Cuando es el propio locador quien priva al locatario de ese uso, desaparece la contrapartida que justifica la exigibilidad del precio.
"No corresponde admitir los intereses compensatorios pactados" por cuanto el uso de la cosa ya se retribuye con el canon, y la acumulación duplicaría la reparación de un único perjuicio.
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Leyes que cita
- Ley 26.994Codigo civil y comercial de la nacion
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