ADMINISTRADORA EL ROCIO SA C/ SARIC MIRNA S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

¿Quién es el actor?

ADMINISTRADORA EL ROCIO S.A.

¿A quién se demanda?

MIRNA SARIC (titular dominial del lote n° 134 del Barrio Privado El Rocío) y PABLO ALEJANDRO CASTILLO (cónyuge y ocupante del inmueble).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

cumplimiento de contrato civil/comercial, con pretensión de destrucción de la construcción realizada en infracción al Reglamento de Construcción del Barrio Privado El Rocío.

¿Qué se resolvió?

(i) hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva de Pablo Alejandro Castillo, con costas a la actora; (ii) hizo lugar a la demanda contra Mirna Saric y la condenó a demoler, a su exclusivo costo, la porción de la construcción emplazada dentro del retiro lateral lindero con el lote n° 135, hasta restablecer los tres metros libres exigidos por el art. 4.1.3 del Reglamento; (iii) impuso las costas a la codemandada Saric; (iv) difirió la regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

Sobre la legitimación: "la acción aquí intentada no se dirige contra quien ocupe materialmente el inmueble ni contra toda persona que hubiere intervenido o tomado conocimiento de la construcción cuestionada, sino contra quien, en su calidad de titular del lote, se encuentra sujeto a las restricciones, cargas y obligaciones que derivan de la reglamentación invocada." Y agregó que la suscripción de la notificación de 2009 "demuestra, a lo sumo, su conocimiento de la intimación, mas no la asunción de la obligación sustancial cuyo cumplimiento se reclama."

Sobre la oponibilidad del reglamento: la demandada reconoció haber adquirido el lote y edificado "cumpliendo con todas las reglamentaciones solicitadas", lo que "evidencia que la edificación dentro del emprendimiento no se encontraba librada exclusivamente a la voluntad individual de cada propietario". Se consideró que "la conducta desplegada por la propia demandada al edificar originariamente su vivienda sometiéndose a las reglamentaciones del emprendimiento resulta incompatible con su posterior pretensión de desconocer, sin más, la obligatoriedad de las pautas constructivas".

Sobre el incumplimiento: las pericias del agrimensor Martín Torres (2022) y del agrimensor Guillermo Cortés Salas (2016) coincidieron en que la ampliación destinada a depósito "avanza sobre el retiro obligatorio de tres metros", dejando aproximadamente 67 centímetros libres. El Tribunal sostuvo que, no habiéndose aportado elementos técnicos idóneos para desvirtuarlas, "tengo por suficientemente acreditado que la ampliación ejecutada en el lote n° 134 invade el retiro lateral obligatorio".

Sobre la alegada tolerancia respecto de otras construcciones: se desestimó porque el perito no pudo ingresar a otras propiedades y "el eventual incumplimiento de otros propietarios no genera en cabeza de la demandada un derecho a apartarse de las obligaciones que rigen su propia parcela".

Sobre la demolición: se fundó en el art. 633 del Código Civil (vigente al momento de los hechos), que faculta al acreedor a exigir la destrucción de lo ejecutado ante el incumplimiento culpable de una obligación de no hacer. Se descartó el abuso del derecho (art. 1071 CC) porque la irregularidad fue advertida durante la obra, hubo intimaciones tempranas (notificación del 25/03/2009 y carta documento del 17/04/2009) y la medida se limita a la franja invadida.