MAROT DANIEL ELIAS C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJUICIOS EXTRACONTRACTUAL (EXC. AUTOM./ESTADO)

¿Quién es el actor?

Daniel Elías Marot, propietario del departamento 5 del primer piso del edificio de calle 36 número 947 de La Plata.

¿A quién se demanda?

Aixa Falasco, propietaria del departamento 9 del segundo piso (con quien se llegó a un acuerdo homologado el 18/09/2025, con costas a su cargo) y el Consorcio de Propietarios del Edificio de la calle 36 número 947, que fue declarado rebelde el 20/08/2025.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

que se condene a los accionados a realizar las obras necesarias para cesar las filtraciones y a reparar integralmente los daños y perjuicios sufridos por las humedades que afectaban su unidad.

¿Qué se resolvió?

el Tribunal rechazó la demanda contra el Consorcio y impuso las costas a la parte actora. La regulación de honorarios se difirió para su oportunidad.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"En este escenario, a efectos de establecer si la responsabilidad por algún daño o desperfecto ocurrido en una unidad funcional corresponde al consorcio, a su propietario o a otro propietario, resultan de aplicación las normas que surgen del Reglamento de Copropiedad y Administración y las dispuestas en el título V del Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2037 y ss.) ya que no puede soslayarse la naturaleza contractual de la relación existente."

"En otras palabras, para determinar quién debe cargar con el gasto de una reparación, no interesa saber dónde se manifestó el daño sino cómo se originó, pues si tuvo su causa en un bien común, el pago deberá efectuarlo el consorcio y si tuvo su origen en un bien de propiedad exclusiva, corresponderá al titular del bien."

"Por todo lo desarrollado, frente a daños producidos por filtraciones en un departamento, el consorcista debe acreditar el incumplimiento del ente consorcial, el perjuicio sufrido y la relación de causalidad entre el mismo y la obligación que corresponde al consorcio."

Sobre la pericia: "Siendo ello así, adelanto que encuentro debidamente fundado el dictamen del caso; sin advertir motivos serios que justifiquen un apartamiento (arts. 384, 473 y 474 del CPCC)." El perito arquitecto informó que los daños constatados en el departamento del actor eran compatibles con filtraciones provenientes del baño del departamento 9, de propiedad exclusiva de la codemandada Falasco, y no con cosas o partes comunes.

Conclusión: "En consecuencia, no aparece acreditado -tan siquiera en principio- que los daños que cimentaron el reclamo resarcitorio provengan de cosas o partes comunes del consorcio demandado."

Sobre las pruebas acompañadas: el acta notarial del 3 de marzo de 2023 y la carta documento dan cuenta de los deterioros pero "nada aportan para determinar su origen", y la carta documento fue dirigida a una persona cuyo carácter de administrador y domicilio no fueron acreditados como representación del consorcio.

"Por todo ello, no habiéndose acreditado que los daños reclamados provengan de una cosa o parte común del consorcio, corresponde rechazar la demanda (arts. 2037 y ss. del CCyCN; 163 incs. 5 y 6, 330, 332, 375, 384, 457, 473 y 474 del CPCC)."