PANACITY MDQ SRL C/ PIAGGIO NELLY MYRELLA TERESA S/ NULIDAD ACTO JURIDICO

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: PANACITY MDQ SRL (con Sebastián Jurio), promovió demanda de nulidad de acto jurídico y consignación de alquileres. Demandado: Nelly Myrella Teresa Piaggio (hoy sus sucesores Aldo, Clara y Ángel Chocrón); también intervienen como terceros garantes Mirta Isabel Martínez y Joaquín Juan Izaguirre. Objeto: nulidad de cláusula de actualización por IPC, consignación de alquileres; reconvención de la locadora por cobro de alquileres, multas contractuales y daños por $28.332.217,52 más IVA e intereses; petición de diversa índole sobre intereses, impuestos y reparación de inmuebles. Decisión: La Cámara hizo lugar parcialmente al recurso de la actora dejando sin efecto la aplicación de la multa por ocupación indebida; rechazó el recurso de la demandada; confirmó en lo esencial la sentencia de primera instancia en cuanto a que el contrato que regía la relación era el de mayo de 2019, la procedencia de las condenas por daños y por impuestos (con intereses contractuales), y fijó las costas de la alzada 50% a cada parte. Se difirió regulación de honorarios.
- Fundamentos principales de la decisión (textos extraídos del fallo, lenguaje original): 1) Sobre el marco contractual y la vigencia del contrato de mayo de 2019: "El Sr. Juez de la instancia anterior fue muy exhaustivo en la descripción de cuales habían sido los actos desarrollados por las partes que permitían inferir que la relación vincular de ellas estaba regida por un nuevo contrato -el firmado en mayo del 2019-. Puntualmente son las acciones de las partes las que dan cuenta de que ajustaron sus conductas a ese contrato. (La actora abonó los nuevos canones locativos, y la demandada reclamó esos importes y cuando notificó su voluntad rescisoria expresamente hizo mención al contrato de mayo de 2019)" "No se ajusta a la verdad la afirmación que hace el apelante cuando sostiene que el fallo de la Cámara o el precedente de la instancia hayan resuelto que el contrato válido era el del 15/5/2016... Ni en el auto del 18 de abril de 2023, ni en el del 25 de septiembre 2023 existió un pronunciamiento jurisdiccional que haya determinado la validez o invalidez del contrato del 2019 respecto de las partes de este proceso." 2) Sobre la inaplicabilidad de la cláusula indexatoria por la ley 23.928 y la readecuación contractual: "La solución de la sentencia que resolvió que en el marco de la ley 23.928 resultaba inaplicable la cláusula contractual que imponía un aumento de canon locativo conforme el IPC (índice precios al consumidor) pero que también consideró inaceptable la pretensión de congelar el canon locativo en $ 135.000... se ajusta a los principios interpretativos que rigen en materia contractual." "No cabe duda que el locatario tiene obligación de abonar los canones locativos, por lo que aclarado que fue cual era el contrato vigente, la exigencia de cumplimiento es una mera consecuencia de ello..." 3) Sobre la multa por demora en la restitución y aplicación del Decreto 320/2020: "Más allá de estar acreditado que el locatario se encontraba en incumplimiento al momento del dictado del decreto 320/2020... lo cierto es que en ese momento el contrato se encontraba en curso de ejecución y el locador no había manifestado su voluntad de resolución. La voluntad resolutoria recién fue comunicada en el mes de junio 2020 (ya vigente el decreto 320/2020) por lo que carece de todo efecto. Al tenor de la norma citada la restitución del bien no era exigible." "Desde esta perspectiva, y en mi apreciación, la excepción que contempla el art. 10 del decreto 320/2020, no aplica al presente caso." (el voto concluye que, pese a lo anterior, la multa por ocupación no produce efectos por haber sido la resolución notificada durante la vigencia del decreto). 4) Sobre la condena por daños en el inmueble y carácter de deuda de valor: "La correcta lectura del escrito de reconvención deja en perfecta evidencia que se solicitó la reposición de las cosas al estado anterior... le asiste a la parte locadora el derecho a ser resarcida en su totalidad por los daños sufridos llevando, a través de la sentencia, las cosas al estado anterior." "Me parece razonable afirmar que la doctrina legal citada, implícita o explícitamente refiere que las sumas destinadas a reparar daños constituyen deudas de valor..." Respecto del quantum y prueba: "La escritura pública N° 118 del año 2021... De las fotografías que integran dicho acta se puede apreciar un marcado deterioro... la perito arquitecta Karina Marisa Lula ... 'a mi entender se han realizado más trabajos en el inmueble que los presupuestados en este expediente'... Está plenamente acreditado que existe correlación adecuada entre el presupuesto presentado y las obras efectivamente realizadas." 5) Sobre impuestos y aplicación de intereses: "En la cláusula quinta, inc. f) del contrato de locación del 15 de mayo de 2019, el locatario (Panacity) expresamente asume la obligación de abonar el impuesto inmobiliario (arba) y la tasa por servicios urbanos y obras sanitarias... no habiendo Panacity demostrado que efectivamente abonó los compromisos fiscales que asumió, la condena por este rubro es procedente." "Desde esa inteligencia, es que entiendo que es ajustado a derecho aplicar la tasa de interés del 5% mensual prevista en el contrato." 6) Dispositivo final (parte esencial): "I.) Se hace lugar parcialmente al recurso de la actora, dejando sin efecto la aplicación de la multa por incumplimiento y se rechaza el recurso de la demandada. Las costas de esta instancia, existiendo vencimientos parciales y mutuos, se fijan en el 50 % a cada parte (art. 71 del CPCC); II.) Se difiere la regulación de honorarios para su oportunidad..."
- Votos: el fallo es un acuerdo unánime; ambos jueces votaron en igual sentido y por los mismos fundamentos. No hubo disidencia de mayoría.