CAPARROZ FRANCISCO RUBEN C/ MARTINEZ WALTER RAMON Y OTRO/A S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: Francisco Rubén Caparroz. Demandado: Walter Ramón Martínez y Lucía del Pilar Carabajal (ampliación de demanda también se dirigió inicialmente contra Fernanda Raquel Olivera y Jonathan Ezequiel Farías, respecto de quienes el actor desistió). Objeto: Desalojo por falta de pago y restitución de la tenencia del inmueble ubicado en Federico Lacroze Nº3232, Planta Alta, Departamento 4, Ciudadela, Partido de Tres de Febrero, Provincia de Buenos Aires. Decisión: Se hizo lugar a la demanda de desalojo por falta de pago contra Walter Ramón Martínez y Lucía del Pilar Carabajal; se los condenó a desalojar dentro de los diez (10) días de consentida la presente bajo apercibimiento de lanzamiento; costas a la parte demandada vencida; regulación de honorarios diferida.
- Fundamentos principales de la decisión (transcripción de los párrafos más relevantes del fallo, lenguaje original): "III) En el caso de autos, con el contrato de locación obrante a fojas 04/05, celebrado entre el aquí actor Francisco Ruben Caparroz, en su carácter de locador, y los Sres. Fernanda Raquel Olivera y Jonathan Ezequiel Farias, en su condición de locatarios, se comprueba la relación locativa existente entre las partes, surgiendo expresamente de la cláusula segunda el vencimiento del plazo locativo, mientras que en la cláusula tercera se encuentra pactado el monto del alquiler establecido y la forma de pago. Por su parte, a partir de la constatación realizada en el domicilio en cuestión con fecha 10/10/2023, el accionante amplió su demanda contra los codemandados Walter Ramon Martinez y de Lucia Del Pilar Carabajal, ello, en su carácter de subarrendatarios de los locatarios Fernanda Raquel Olivera y Jonathan Ezequiel Farias (véase presentación electrónica de fecha 23/04/2024). Así entonces, dado que el art. 1216 del Código Civil y Comercial faculta al locador para accionar directamente contra el sublocatario, ya sea por el cobro del alquiler adeudado, como también, por el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, entiendo que el actor se encuentra legitimado para exigir la restitución del inmueble en cuestión. Ahora bien, en cuanto a la causal de falta de pago, ésta se encuentra prevista en el art. 1219 inc. c) del Código Civil y Comercial como causal de resolución de contrato imputable al locatario. Ésta requiere la intimación prevista en el art. 1222 del cód. citado. Al respecto, mediante la cláusula octava del contrato objeto de autos se estipuló que la falta de pago de dos meses de alquiler consecutivos daría derecho al locador a considerar irrevocablemente rescindido el contrato de locación, autorizándolo a requerir el desalojo del bien. En torno a ello, la parte actora refiere que los accionados se encuentra en mora desde el mes de Enero del año 2019, habiendo transcurrido más de dos períodos impagos, extremos que, en virtud de la rebeldía decretada, se dan por ciertos como así también los documentos acompañados. Sentado ello, he de destacar que la parte actora adjunta a fojas 06 la copia de una carta documento dirigida a la locataria Fernanda Raquel Olivera. Sin embargo, la falta de acreditación de su autenticidad, como también, la carencia de constancia de recepción alguna por parte de la intimada, impide al Suscripto verificar el cumplimiento de la intimación prevista en el art. 1222 del C.C. y C.- Sin embargo, conforme numerosa interpretación jurisprudencial, se ha señalado que 'La falta de intimación prevista por el art. 5 de la ley 23.091 es subsanable con la demanda judicial (...) pudiendo la accionada evitar la resolución si abona la deuda en el plazo legal de diez días desde la fecha de notificación'... Ante ello, no habiendo presentado la parte accionada los recibos que acrediten el pago de los alquileres adeudados y habiendo transcurrido más de dos períodos impagos desde la mora alegada -Enero de 2019
- (art. 354 inc. 1º y 375 del C.P.C.C.), de conformidad con lo dispuesto por los arts. 1219 inc. c y ccs. del Código Civil y Comercial, se faculta el desalojo incoado y es causal suficiente para dar por rescindido el contrato." Voto/decisión dispositiva (FALLO): "1º) HACIENDO LUGAR a la demanda de desalojo por falta de pago entablada por FRANCISCO RUBEN CAPARROZ contra WALTER RAMON MARTINEZ y LUCIA DEL PILAR CARABAJAL con relación al inmueble sito en la calle calle Federico Lacroze N°3232, Planta Alta, Departamento 4 de Ciudadela, Partido de Tres de Febrero, Provincia de Buenos Aires. 2º) Consecuentemente, condenando a estos últimos a desalojar dentro del término de diez (10) días de consentida la presente, el inmueble mencionado, bajo apercibimiento de lanzamiento. 3º) Imponiendo las costas a la parte demandada vencida, y difiriendo la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes, para la oportunidad procesal prevista por el art.40 de la ley 14.967."