CRIPPA ROBERTO WILLY C/ CUEVAS GONZALO DANIEL Y OTRO/A S/ COBRO SUMARIO ALQUILERES

¿Quién es el actor?

Roberto Willy Crippa.

¿A quién se demanda?

Gonzalo Daniel Cuevas y, en garantía, Mariana Ortiz.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

cobro sumario de alquileres (septiembre, octubre y noviembre de 2019 por $30.000), pago de servicios públicos (EDEA, PROAGAS, ABSA) y reparación de daños y perjuicios por $148.000 (mano de obra) y $178.744,30 (materiales).

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de Mariana Ortiz y se rechazó en todas sus partes la demanda contra Cuevas; se impusieron las costas a la parte actora.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"El artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación establece categóricamente la regla de orden público imperativo según la cual: 'Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado... Exígase o no el consentimiento del fiador para la continuación de la locación, con posterioridad al vencimiento del plazo contractual, se produce la caducidad de la fianza siendo nula otra convención que extienda el afianzamiento...' En autos, no se encuentra acreditada la existencia de ningún consentimiento expreso de la fiadora para renovar o prorrogar su garantía tras el vencimiento acaecido en el año 2015. Por consiguiente, la fianza caducó de pleno derecho. En consecuencia, corresponde HACER LUGAR a la Excepción de Falta de Legitimación Pasiva incoada y RECHAZAR LA DEMANDA contra la Sra. Mariana Ortiz, con costas a la parte actora en este aspecto (art. 68 del CPCC)."

"El artículo 1201 del CCCN impone al locador la obligación irrenunciable de conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar las reparaciones que exija el deterioro derivado de vicios o defectos estructurales. Al haberse acreditado la grave alteración de la habitabilidad del bien imputable a las patologías estructurales de la finca, y habiendo notificado el inquilino fehacientemente mediante Carta Documento CD 913080948 del 08/11/2019 la desocupación de la vivienda e inhabitabilidad generada, resulta contrario a la buena fe (art. 9 del CCCN) pretender el cobro de cánones locativos por un período en el cual el locatario ya no habitaba el inmueble debido a sus deficiencias estructurales. Por ello, corresponde RECHAZAR el reclamo de cobro de alquileres formulado por los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2019."

"La pericia de la Arq. Caló determinó inequívocamente que los deterioros en revoques, cielorrasos y pintura obedecen a vicios propios de la construcción y al desgaste natural de los materiales por la antigüedad de la propiedad (60 a 70 años)... El artículo 1210 del CCCN expresamente exime al locatario de responder por los deterioros originados en el vicio propio de la cosa, en el mero transcurso del tiempo o en el uso normal del bien. Pretender que los locatarios financien la reconstrucción de las paredes y cubiertas de un inmueble añoso con vicios redhibitorios constitucionales implica un enriquecimiento sin causa del locador. Por consiguiente, corresponde RECHAZAR EN SU TOTALIDAD el rubro indemnizatorio por reparación de materiales y mano de obra."

"En atención al resultado del pleito, habiendo sido desestimadas en su integridad las pretensiones de la parte actora, las costas de la causa deben ser impuestas a la actora vencida en su totalidad, en virtud del principio general establecido en el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires (CPCC)."