FRIAS ALEJANDRA MARIA c/ GORDILLO MARIA JULIETA Y OTRO s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

FRÍAS ALEJANDRA MARÍA (locadora).

¿A quién se demanda?

GORDILLO MARÍA JULIETA y GORDILLO LUIS ALBERTO (locatarios).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

daños y perjuicios por ocupación indebida del inmueble sito en Monteagudo Nº 221 —reclamo de lucro cesante/valor locativo ($6.000 por mes) y constaba cláusula penal de $50 diarios en el contrato—; se acreditó entrega provisoria del inmueble el 06/10/2011 y daños constatados.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó el recurso de apelación de las demandadas; se confirmó la condena por el rubro indemnizatorio calculado conforme al valor de plaza (se mantuvo la condena por el periodo mayo-octubre 2011 por $6.000 mensuales conforme a la valoración realizada), costas de la instancia a las demandadas; se reservó regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Con el acta labrada por el oficial de justicia que en copia rola a fs.27, se encuentra acreditada la entrega provisoria del inmueble en fecha 06/10/2011 como consecuencia de la medida ordenada en los autos caratulados 'Frias, Alejandra María c/Gordillo María Julieta s/desalojo'; lo que deja sin sustento la posición de la demandada respecto a la alegada entrega de llaves ocurrida el 08/07/2011 ... De lo expresado en el análisis de la prueba aportada, surge sin hesitación que la recuperación del inmueble cedido en locación tuvo lugar en fecha 06/10/11 tal como se acredita con copia del acta labrada por el Oficial de Justicia Santucho ... Extremo no desvirtuado por los accionados, que omitieron desplegar actividad probatoria respecto al hecho de entrega de llaves en fecha 08/07/11 aseverado en su responde; ni relacionadas con el estado del inmueble..."

"En consecuencia, habiéndose comprobado la existencia de daños mediante el acta de constatación y entrega provisoria del inmueble realizada en el Juicio de Desalojo, la responsabilidad de los locatarios deriva no solo de lo estipulado contractualmente sino además de la letra expresa de los arts. 1615 / 1616 / 1197 / 1198 del Código Civil ... Si los deterioros no existían al comenzar la locación, se presume que son el resultado de los hechos de la locataria y debe repararlos a menos que pueda demostrar que no fueron ocasionados por su culpa o que han ocurrido por vetustez o fuerza mayor cosa que, - reitero -, los demandados no hicieron."

"Como no es posible obviar la letra expresa de la ley en cuanto a que la cláusula penal pactada sustituye la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, debemos colegir que la actora pretende en realidad actualizar el monto de aquella, por considerarlo irrisorio al momento del reclamo ... la pena pactada ($ 50.- diarios) equivale al precio del alquiler mensual pactado en $ 1.500.- ... la variación de las condiciones del mercado locativo ... demuestra que el precio del alquiler ... podía fluctuar entre un mínimo de $ 6.500.- y un máximo de $ 10.000.- para esa época. Es claro entonces que a raíz de la variación de las condiciones del mercado locativo la pena pactada ($ 1.500.- por mes) había quedado reducida a extremos irrisorios ... Por lo tanto la condena a pagar el rubro cuestionado se mantiene, pero por las razones aquí explicitadas."

¿Cómo votaron los jueces?

voto de la mayoría integrado por los Vocales Dr. Carlos E. Courtade (preopinante) y Dra. Myriam G. F. Fajre, que adhieren en igual sentido; no consta voto en disidencia.