GHANEM CARLOS ALBERTO c/ FIDEICOMISO BAUSIS Y OTROS s/ SUMARIO (RESIDUAL)

¿Quién es el actor?

Carlos Roberto (en texto también citado como Carlos Alberto) Ghanem, actor que promovió demanda de cumplimiento de boleto de compraventa (entrega de unidad y pago del saldo).

¿A quién se demanda?

Fideicomiso Baucis y demás accionados, entre ellos Mónica de los Ángeles Mercado, Pablo Andrés Levin y Sebastián Piliponsky (fiduciantes/parte vendedora/miembros del grupo desarrollista).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento del boleto de compraventa celebrado el 15/12/2015; entrega de la unidad; pago del saldo por parte del actor. Reconvenciones de los demandados: pago por consignación (rescisión y depósito de fondos) y daño moral.

¿Qué se resolvió?

Se hace lugar parcialmente al recurso de apelación de los demandados, revocando parcialmente la sentencia Nº 68/14-02-2024. La Cámara declaró ejercida la facultad resolutoria por parte del vendedor al 30/10/2018, declaró abusiva la modalidad de restitución de fondos prevista en la cláusula segunda del boleto y, en consecuencia, hizo lugar a la reconvención de pago por consignación, ordenando integrar el depósito judicial efectuado y disponiendo las pautas de liquidación (actualización por índice CAC desde cada pago hasta la rescisión; interés contractual del 3% mensual desde la rescisión hasta el depósito judicial; deducción del 20% penalidad). Se confirmó el rechazo de la reconvención por daño moral. Se impusieron costas por su orden y de la Alzada a los apelantes.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

1) Dispositivo (parte resolutiva final, transcripta textualmente):

"I. HACER LUGAR PARCIALMENTE al recurso de apelación interpuesto por el letrado apoderado de la parte demandada, con patrocinio letrado, en contra de la la Sentencia Nº 68 de fecha 14 de febrero de 2024 dictada por el Sr. Juez Civil y Comercial Común de la IV Nominación, la que se revoca parcialmente disponiendo, en consecuencia, sólo la sustitución de las siguientes resolutivas: 'I. NO HACER LUGAR a la demanda interpuesta por Carlos Roberto Ghanem, absolviendo a los accionados; II. COSTAS del rechazo de la demanda, por su orden; IV. COSTAS de la reconvención por daño moral, por su orden; V. DECLARAR ABUSIVA la modalidad de restitución de fondos prevista en la Cláusula Segunda del Boleto de Compraventa suscripto el 15/12/2015 para el supuesto de rescisión por incumplimiento culpable, conforme lo considerado y, en consecuencia, HACER LUGAR a la reconvención de pago por consignación interpuesta en contra del actor; ordenando a los accionados integrar los fondos depositados a favor del Sr. Carlos Roberto Ghanem con el alcance considerado; VI. COSTAS de la reconvención de pago por consignación, por su orden.'"

2) Sobre la declaración de ejercida la facultad resolutoria y validez de la notificación:

"De tal modo, se advierte que el 30/10/2018 la parte accionada remitió carta documento con tal propósito al domicilio sito en 'Lavalle 636, 6° Piso A'. Si bien tal carta documento del 30/10/2018 no fue entregada o recibida por el actor, considero que la notificación debe reputarse válida y eficaz, contrariamente a lo resuelto por el a quo. Y ello, aun cuando la misma no fuera dirigida al domicilio contractualmente fijado 'en la cláusula 'NOVENA' del contrato de compraventa' (Lavalle 647) ... No obstante, es indudable que el actor tomó conocimiento del tenor de la notificación, pues ello resulta de su respuesta concretada en la carta documento remitida el 27/12/2018 ... En tales condiciones, parece contrario a la buena fe (art. 961 CCCN) pretender que la notificación de la resolución se cursara al domicilio especial constituido ... en lugar de remitirse al resultante del contrato de locación celebrado con fines de vivienda y con participación de la contraparte; pues es dable suponer con alto grado de certeza (art. 127 CPCC) que la notificación al domicilio contractual 'destruido' e 'inhabitado' por el actor hubiera fracasado ..."

3) Sobre la abusividad de la cláusula y la forma de integrar el depósito:

"Por ello, no encontrándose previsto, corresponde integrar el contrato en cuestión, disponiendo que para calcular los fondos a restituir al actor, debe partirse del importe de cada uno de los pagos efectuados, aplicándoles el índice informado por Cámara Argentina de la Construcción -previsto en el contrato para el pago de cuotas- desde la fecha de cada uno de ellos y hasta la fecha de la rescisión (30/10/2018) exteriorizada mediante carta documento; computando a partir de allí un interés del 3% mensual, capitalizable cada 30 días -previsto en el contrato para la mora- hasta el depósito judicial acreditado el 12/02/2022; aplicándose luego, sobre el resultado obtenido, la deducción del 20% prevista como penalidad. En tal sentido, se hará lugar parcialmente al agravio y prosperará la reconvención por pago por consignación con el alcance resuelto; debiendo la parte demandada integrar el depósito judicial ya efectuado, conforme planilla cuya liquidación con las pautas reseñadas, se difiere para la etapa de ejecución de sentencia (art. 618 CPCC)..."

¿Cómo votaron los jueces?

La sentencia fue dictada por coincidencia de votos del primer y segundo votante (Dres. Benjamín Moisá y María Dolores Leone Cervera). La tercera vocal (María del Pilar Amenábar) aparece en el inicio del acuerdo, pero el bloque dispositivo final corresponde a la mayoría indicada (dos votos).