P.P.M. Y OTRO C- M.S. Y OTROS S- DESALOJO (EXCPETO POR FALTA DE PAGO)

¿Quién es el actor?

Pablo Martín Pelatti y Hugo Alfredo Pelatti Fiorentini (locadores, apelantes).

¿A quién se demanda?

Héctor Eduardo Munar (locatario, en la consignación y en el desalojo); Sofía Munar fue excluida de la contienda en primera instancia por falta de legitimación pasiva.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

en el juicio de desalojo, la resolución del contrato de locación celebrado el 22 de octubre de 2019 por incumplimiento del deber de conservación. En la consignación, el pago de los alquileres consignados por el locatario.

¿Qué se resolvió?

por mayoría (Dres. Loustaunau y Monterisi), se hace parcialmente lugar al recurso, se declara la resolución del contrato y se ordena el desalojo en el plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Las costas de la instancia y las del desalojo se imponen a Munar.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

Exceso de mandato (agravio XV): "Aun advirtiendo la inexistencia del mandato especial requerido, el exceso en la representación por parte del mandatario no configura una causal de nulidad absoluta del contrato que habilite a decretarla de oficio, como acusan los recurrentes. El supuesto se encuentra comprendido dentro de las nulidades de tipo relativas, atento que el legislador la ha dispuesto en protección del interés de ciertas personas, en particular de los mandantes." Se desestimó porque esa defensa no fue planteada en primera instancia (art. 272, CPCC).

Dolo como vicio de la voluntad: "Calificada la defensa, no coincido con lo dicho por el magistrado respecto a que la acción de nulidad era la única vía adecuada para invocarla y probarla." Sin embargo, la Cámara concluyó: "el resultado de la prueba no me permite concluir que existió un vicio en el consentimiento, para con ello restarle eficacia un instrumento privado del que se ha reconocido su firma (arts. 271, 314 y ccdtes, CCCN; 163 inc 5, 384 y ccdtes, CPCC)."

Incumplimiento del deber de conservación: "El artículo 1211 del Código Civil y Comercial dispone que: 'El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.'" Se consideró que el techado del patio, construido sobre 229,98 m² cuando sólo 88,31 m² estaban declarados, no estaba permitido por el contrato, altera la substancia de la cosa y es antirreglamentario. "No hay norma que imponga a un cocontratante a tolerar la infracción a lo acordado y, menos aún, que lo obligue a someterse al trámite de regularización de una obra que no ha autorizado."

Abuso de la resolución: se revocó lo resuelto en primera instancia, por considerar que el ejercicio de la potestad resolutoria "no se observa abusiva en el supuesto".