MORALES ARSENIO C/ FERNANDEZ ANABELLA YANINA S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

¿Quién es el actor?

Arsenio Morales.

¿A quién se demanda?

Anabella Yanina Fernández y/o demás ocupantes.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo y restitución del inmueble sito en Pellegrini N° 3889, Quilmes Oeste, por incumplimiento en el pago de cánones y demás obligaciones contractuales; costas y regulación de honorarios.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar a la demanda de desalojo; se condenó a la demandada y demás ocupantes a restituir el inmueble al actor en el plazo de 10 días de quedar firme la sentencia bajo apercibimiento de desahucio; se impusieron las costas a la parte demandada y se difirió la regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"I. La demandante funda su derecho a reclamar la restitución del inmueble en cuestión en la existencia de un contrato de locación. Acredita esa relación jurídica con el instrumento cuya pieza original ha sido acompañada a estas actuaciones. De su contenido fluye, en lo que es pertinente, que: 1°) el actor es parte locadora y la demandada, Anabella Yanina Fernández, locataria; 2°) el objeto contractual está compuesto por una casa sita en Carlos Pellegrini 3889 de la localidad de Quilmes Oeste (cláusula primera); 3°) el plazo contractual de pactó en 1 año, computable desde del 1/9/2024, operando su vencimiento el 1/9/2025 (cláusula tercera), y 4°) el alquiler mensual se convino en 6 cuotas de $ 180.000 (durante el primer semestre), con un incremento para el siguiente período, según lo dispuesto en la cláusula cuarta.

El actor funda la exigibilidad de la obligación de restituir en la falta de pago de los cánones desde marzo de 2025. Destaca que intimó al locatario al pago de los alquileres adeudados mediante cartas documento."

"II. Según he señalado precedentemente, la demandada Fernández se presentó extemporáneamente a contestar el traslado de la demanda. En la escueta pieza del 30/3/2026 expresó que: 1º) desconocía el contrato y la firma estampada en él cuya autoría se le atribuye; 2º) el demandante no presentó título de propiedad, boleto de compraventa u otra documentación análoga que respalde su legitimación, y 3º) en el expediente por cobro ejecutivo de alquileres instado por el actor en su contra, que tramita ante este mismo juzgado, desconoció la firma que se considera de su puño y letra.

Más allá de la indicada intempestividad de esa actuación, en autos se dispuso producir prueba pericial caligráfica, dada la oportuna negativa de su supuesta firma estampada en el contrato que formulara la demandada el juicio por cobro de alquileres. El acta del 14/7/2026 deja constancia de la incomparecencia injustificada de la demandada, presunta signataria, a la audiencia de formación de cuerpo de escritura. El auto del 16/7/2026 tiene por reconocida la firma asentada en el contrato de locación que se le atribuye a la accionada, decisión que se encuentra firme, con fundamento en el artículo 392 "in fine" del CPCC."

"III. Sin perjuicio de encontrarse firmada sólo la última hoja del instrumento con el que se pretende acreditar al relación contractual, en el caso, la pieza que figura signada hace referencia a la figura del locador, situación que permite colegir su vinculación a un contrato de locación del que son partes los sujetos suscribientes.

Además, en su contestación y más allá de su presentación extemporánea, la demanda no objeta la misiva que le fuera cursada por carta documento, tal como se consignara en la resolución del 15/4/2026 que dispuso la apertura a prueba. De su tenor se desprende que, en ella, se hizo clara referencia a esa relación contractual, al emplazamiento del inmueble, a los cánones supuestamente impagos en que se respalda en autos la resolución del vínculo contractual y al reclamo de restitución del bien por cuya efectivización se insta la pretensión.

Sobre esas bases, corresponde tener por reconocidos: 1º) la relación locativa que se esgrime en sostén de la pretensión; 2º) el incumplimiento prestacional en el que se funda la resolución del nexo contractual, y 3º) la efectividad de la pregonada causal extintiva invocada, en los términos de los artículos 1219 inciso "c", 1222 primer párrafo y concordantes del Código Civil y Comercial.

Los accionados no han invocado ni acreditado la existencia de los pagos que permitan descartar la configuración de la causal disolutoria invocada por el locador. La carga de aducir y probar el desembolso de estas prestaciones recaía en la persona de la locataria (artículos 894 inciso "a", Código Civil y Comercial, y 375, CPCC).

A la luz del artículo 1223 primer párrafo del Código Civil y Comercial, 'al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada'.

Por consiguiente, la pretensión por la que se promueve la acción debe ser admitida (artículo 676 segundo párrafo, CPCC)."

¿Qué se resolvió?

"1°) HACER LUGAR a la presente demanda de desalojo promovida por Arsenio Morales contra Anabella Yanina Fernández y/o demás ocupantes y, en su virtud, condenar a estos últimos a restituir el objeto reclamado (inmueble sito en la calle Pellegrini N° 3889 de Quilmes Oeste, Partido de Quilmes) al actor en el plazo de 10 días de quedar firme la presente, bajo el apercibimiento de desahucio.

2°) IMPONER las costas del presente proceso a la parte demandada, en su condición de vencida (artículo 68, CPCC).

3°) DIFERIR la regulación de honorarios para la etapa procesal oportuna (artículo 31, ley arancelaria).

4°) A los fines de cumplimentar lo dispuesto por la Acordada 2514/92 de la SCBA, DEJAR constancia que el traslado de la demanda se notificó a sus destinatarios mediante cédulas diligenciadas 'bajo responsabilidad de la parte actora'."