SEBASTIANELLI ANTONIO B. EN J: CORVALAN DE OLMEDO E. C/ A. SEBASTIANELLI P/ RESCISION DE CONTRATO - CASACION

¿Quién es el actor?

La actora / inquilina (locataria) del local comercial.

¿A quién se demanda?

El locador / dueño del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios producidos por el derrumbe del inmueble y la consecuente conclusión anticipada de la locación.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó el reclamo de la actora por entender que no efectuó los reclamos oportunos ni las acciones que le otorga la ley para exigir las reparaciones a cargo del locador; por tanto, no prospera la pretensión indemnizatoria frente al propietario.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"Si la Municipalidad constató la necesidad de demoler y ordenó esa medida, la que no fue impugnada por la inquilina y poco tiempo después se produjo el derrumbe del techo del local para negocio, no cabe duda de que esa interesada no ha efectuado un reclamo que importe el ejercicio oportuno y eficiente del derecho que acuerda el art. 1521 del Código Civil."

"El no planteamiento oportuno de reclamos, para que el locador cumpliera su obligación de reparar el inmueble arrendado, puede razonablamente entenderse como un reconocimiento de la carencia de derecho a formularlos o de la imposibilidad o inutilidad de arreglos en un edificio que, por su estado ruinoso, no admitía ya reparaciones."

¿Cómo votaron los jueces?

"El inmueble si se entregaba en perfectas condiciones de uso, conforme al contrato elaborado por el recurrente y en base a esa credibilidad, el actor ocupó el mismo para continuar el negocio jurídico preexistente; producido luego el derrumbe del inmueble, con las consecuencias naturales de la conclusión anticipada de la locación, la obligación de indemnización por ese evento, se encuentra a cargo del demandado, ya que su responsabilidad proviene de su calidad de dueño o guardián de la cosa."

También en disidencia:

"En la hipótesis de que la actora haya contratado el alquiler sin conocer el estado del inmueble, tendremos que reconocer que una vez que pudo advertir la existencia de los deterioros que presentaba el edificio o su agravación y comprender la importancia de ellos y los riesgos que significaban, debe oportunamente efectuar los reclamos, adoptar las medidas y ejercitar las acciones que la ley acuerda para hacer efectiva la garantía que la ley pone a cargo del locador."