SAUMA OMAR ARIEL c/ PALAZZOLO LUIS ALBERTO s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

Omar Ariel Sauma.

¿A quién se demanda?

Luis Alberto Palazzolo.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Devolución de una seña de $50.000 (más intereses), “otro tanto” y daño moral, por supuesto incumplimiento y variación de condiciones (altura del edificio, existencia de ascensor, variación de costos).

¿Qué se resolvió?

La Cámara hizo lugar al recurso de apelación del demandado y revocó íntegramente la sentencia de fecha 07/09/18; en sustitución rechazó la demanda promovida por Omar Sauma, imponiendo las costas de ambas instancias al actor vencido. Se ordenará regulación de honorarios oportunamente.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"No obstante la naturaleza confirmatoria de la seña del presente caso, según lo antes señalado, entiendo que le es aplicable la doctrina emergente de un antiguo pero vigente fallo plenario de las Cámaras Civiles de la ciudad de Buenos Aires en el caso Méndez c/ Perrupato de Ferrara (CNCiv. en pleno, 29/12/51, La ley, 66-719): si se conviene en que la suma entregada lo fuera a la misma vez como seña y a cuenta de precio, la convención entraña dos situaciones distintas cumpliendo una doble función: si el contrato se cumplía, la seña entregada debía ser computada a cuenta del precio total, mas si alguno de los contratantes se arrepentía, funcionaba como seña y correspondía su devolución más otro tanto si el que se retiraba era el que la había recibido, o la perdía si se trataba del que la había entregado.En el caso de autos, el contratante que abandonó las negociaciones era el actor que antes le había entregado una seña al demandado, aduciendo una serie de incumplimientos que, por la concreta circunstancia de la etapa negocial, no podían ser tales toda vez que las declaraciones, actos y documentos vertidos por ambas partes en ese íter precontractual (las pourparlers) carecían por completo de fuerza vinculante y sólo podían generar daños -como los que reclama el actor- en la medida en que consistieran en actos reñidos con la buena fe o que implicase un abuso de derecho de parte del demandado. Mala fe y abuso que, vale la pena enfatizar, no se presumen y debieron ser debidamente acreditados por el actor en su condición de presunto damnificado, demostrando por ejemplo, que los supuestos cambios en las condiciones del contrato todavía en formación fueron impuestos en forma sorpresiva o mediando engaño, dolo o fraude, ocultando o falsificando documentos o sus fechas, cuestión ésta -la de las fechas- que no ha sido suficientemente aclarada por el actor, más allá de lo dicho en la demanda, convirtiendo esta cuestión en la palabra del actor en contra de la palabra del demandado, en aspectos -la negociación precontractual- que sólo pueden resolverse por la prueba efectiva de tales hechos.

A nadie se le obliga a contratar, ni a que, iniciadas las pourparlers éstas concluyan exitosamente con la celebración del contrato perfeccionado; pero si se ha dado una seña por la compra de un departamento es dable presumir que existe un interés en el que la dio para la conclusión exitosa de la operación; si en el camino aparecen divergencias, la buena fe -que ambas partes se deben recíprocamente- reclama que el interesado en encaminar las tratativas comunique y explique con suficientes detalles los aspectos que podrían reencauzar la negociación, y no abandonarlas prácticamente sin decir nada (eso y alegar vagamente incumplimiento contractual es casi lo mismo).

De lo contrario, si para dejar las tratativas invoca motivos, éstos han de existir en primer lugar y ser serios y suficientes puesto que no basta cualquier excusa para dejar una negociación y reclamar la seña entregada al otro. Si tales motivos no lo son, o no fueron debidamente demostrados, en base al criterio jurisprudencial señalado del fallo plenario, la seña se vuelve operativa en los términos del art. 1.202 CC, correspondiendo entonces su pérdida en razón de que se trató de la parte que entregó la seña.

No estando en consecuencia demostrado lo injustificado de las supuestas variaciones o modificaciones que habría efectuado el demandado a las condiciones de la negociación, no se advierte prueba alguna de una posible mala fe o abuso de Derecho de su parte, que a su vez justifique la actitud del actor de desistir de las tratativas y reclamar la devolución de la suma de dinero entregada oportunamente, la que, por lo arriba señalado, se ha de conceptuar como seña penitencial, por lo que, en consecuencia, se pierde atento a lo dispuesto en el art. 1202 CC.

En definitiva, corresponde admitir el recurso interpuesto por el demandado y revocar la sentencia apelada, correspondiendo el rechazo de la demanda promovida."

¿Cómo votaron los jueces?

fallo por mayoría (dos votos coincidentes: Dr. Alberto Martín Acosta y Dr. Raúl Horacio Bejas). No hay disidencia relevante.