MARINI DUILIO FERNANDO c/ PORTUESE DANIEL ADOLFO Y OTROS s/ DIVISION DE CONDOMINIO

¿Quién es el actor?

MARINI DUILIO FERNANDO.

¿A quién se demanda?

PORTUESE DANIEL ADOLFO y otros.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Incidente por determinación de canon locativo e indemnización por uso exclusivo del bien en el marco de división de condominio; se reclama fijación de canon locativo retroactivo y compensación conforme art. 1988 CCCN.

¿Qué se resolvió?

Se rechazaron los recursos de apelación tanto del actor como de los accionados; se confirmó la sentencia de fecha 29/09/2022 en cuanto fue objeto de agravios. La sentencia de grado hizo lugar parcialmente al pedido del actor fijando el canon locativo desde noviembre/2021 con montos semestrales progresivos (ej.: nov-dic/2021 $136.000; desde enero/2022 1er semestre $170.000; 2do semestre $212.500; etc.) y asignó al actor el 50% de dichos montos. Se impusieron costas a los apelantes vencidos y se ordenó regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

Texto transcripto (párrafos relevantes, lenguaje original):

"Acertadamente la sentenciante dispuso que el canon locativo se adeudaba desde la fecha de promoción del incidente en el entendimiento de que hasta ese momento no hubo una manifiestación de voluntad clara e inequívoca, respecto de la exigencia de un canon por el uso exclusivo.

La intención del actor de retrotraer el inicio del crédito reconocido en la sentencia de grado hasta la fecha de la carta documento del 01/07/15 o en su defecto a la fecha de demanda de división de condominio, no es admisible. No existiendo en ninguno de los dos actos mencionados un reclamo claro del canon locativo. No siendo suficiente la mera reserva de iniciar daños y perjuicios efectuada por el actor.

Es preciso mencionar que la interpelación, como acto jurídico unilateral, es un requerimiento de pago, sin que resulte menester que el acreedor amenace con la promoción de demandas. En tal sentido, se limita a hacer saber al deudor qué es lo que exige. Asimismo, espera de él el cumplimiento de sus obligaciones y tácitamente le advierte que, si no cumple, hará valer sus derechos por vías legales. La exigencia debe ser precisa e interpelativa. Si bien no se requieren formalidades especiales, es importante, para atribuirle efectos, contar con la seguridad de que su contenido fue conocido por el interesado, pues en caso de duda debe ser desechado al efecto de la interpelación constitutiva de la mora. Tal requerimiento exige una voluntad recepticia, de manera que debe llegar a conocimiento del deudor interpelado (conf. CNCiv., Sala H, "Creo, Ricardo y otros c. Creo, Carlos A." del 07/06/2010, Publicado en: DFyP 2011 (marzo), 132, Cita online: AR/JUR/46182/2010; íd. esta Sala, voto del Dr. Li Rosi en autos "Cavallaro, Juan J. c. Cavallaro, Luis A. s/ división de condominio " del 22/08/2016).

La fijación de la fecha como punto de partida desde el cual es debido el canon, es el momento desde el cual el condomino que tiene el uso y goce del inmueble conoce la exigencia por parte de los otros condominos de percibir la compensación económica que les corresponde.

Cabe recordar que una obligación sin plazo requiere la constitución previa en mora del deudor, sea mediante la notificación del traslado de la demanda, o bien, con un requerimiento extrajudicial apto (conf. Greco, Roberto Ernesto "La mora del deudor en la reforma de 1968", p. 41, ap. X).

En consecuencia, coincidiremos con el criterio del juzgador en considerar que no hay constancia alguna en el proceso que indique que el accionado fue íntimado al pago del canon locativo con anterioridad al escrito de formación del incidente. Ello así, por cuanto ni de los términos de la carta documento, ni del escrito de demanda surge con claridad el reclamo del canon locativo por el uso del bien, no siendo suficiente la reserva formulada sobre futuras demandas por los daños y perjuicios derivados de la indisponibilidad del inmueble. No es lo mismo la demanda de división de condominio que el reclamo del pago de un canon por el uso, el cual debe ser expresamente demandado.

Por ello, se rechaza el recurso de apelación interpuesto por el actor confirmando la sentencia de fecha 29/09/22 en lo que fuera materia de agravios."

"La mera discrepancia o disconformidad con la solución, sin aportarse razón alguna que la desvirtúe no constituyen expresión de agravios, como así tampoco la falta de crítica de puntos fundamentales de la sentencia.

La simple referencia de que el informe de la Martillera Teti "explica las características del inmueble que dista de la Martillera Coronel y demuestra la inexactitud de su apreciación, que como lógica consecuencia deriva en desciertos en los cálculos del valor de la locación a pagar. Aquí no se trata de un mera discrepancia en la estimación y valoración del monto de la propiedad. Al tratarse de dar sumas de dinero, que no son ciertas, producen para el locatario, en este caso, un daño patrimonial al representar un menoscabo, disminución, perjuicio, detrimento y pérdidas de ingresos económicos de su taller mecánico que representa su fuente de ingreso para el mantenimiento familiar y de sus dependientes...", no resulta suficiente para desvirtuar las sólidas conclusiones a las que arriba el a quo.

No es entendible como podría lograrse la revisión de la sentencia, sino supliendo la actividad crítica del impugnante y hallando agravios idóneos allí donde no se los ha manifestado, lo que legalmente le esta vedado al tribunal de alzada. Vale decir que el agravio debe hacer un examen destacando el yerro de la sentencia, demostrando que es errónea, injusta o contraria a derecho, señalando una por una sus falencias (Cfr. José Levitán, Recursos en el Proceso Civil y Comercial, pags. 59 y 60; Ibáñez Frocham, Tratado de los recursos, pag- 143).

Dicho esto, el agravio formulado por la parte demandada será rechazado."

¿Cómo votaron los jueces?

la sentencia fue dictada por coincidencia de votos entre dos miembros del Tribunal (art. 23 bis LOT) y el bloque dispositivo final confirma la sentencia apelada.