CONSORCIO DE PROPIETARIOS LOBOS COUNTRY CLUB - PARTIDO DE LOBOS, C/ DIAZ JOHANNA CARLA Y OTRO/A S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS

¿Quién es el actor?

LV ADMINISTRACIÓN S.R.L. en representación del CONSORCIO DE PROPIETARIOS LOBOS COUNTRY CLUB - PARTIDO DE LOBOS.

¿A quién se demanda?

JOHANNA CARLA DIAZ y PABLO CARLOS DIAZ, titulares registrales de la Unidad Funcional N°1, matrícula 13242/001.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cobro ejecutivo de expensas comunes (período marzo 2023 - mayo 2026) mediante certificado de deuda por $5.480.687,42 al 31/05/2026.

¿Qué se resolvió?

Se declaró la inhabilidad del título ejecutivo por falta de determinación del día/fecha de vencimiento de las mensualidades exigidas y, en consecuencia, se rechazó la ejecución. Se impusieron las costas a la ejecutante y se difirió la regulación de honorarios hasta que la resolución adquiera firmeza.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"El artículo 2048 del CCyC prevé que 'El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones'.

Y el art. 522 del Código Procesal Civil y Comercial, establece que 'Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. En el escrito en que se promueva la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad... Asimismo, se acompañará constancia de deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quién haga sus veces'."

"Por lo que de conformidad con lo señalado, habiendo analizado las formas extrínsecas del título, no surge del mismo cual es el día des mes en que opera cada vencimiento. Ello tampoco surge de la demás documental acompañada por las partes, ni de sus dichos.

Ahora bien, ante la falta de un plazo de vencimiento expreso, conforme a las reglas generales del Código Civil y Comercial de la Nación (art. 887), las obligaciones cuyo plazo no está expresamente determinado (plazo tácito o indeterminado) no caen en mora automática. En esos casos -falta de vencimiento expreso-, el consorcio necesita constituir en mora al deudor mediante un acto fehaciente (como una carta documento o telegrama colacionado). Lo que tampoco ha ocurrido en el presente caso.

El requisito formal de que conste la fecha de vencimiento o el plazo concedido para el pago, es lo que determina que la deuda sea legalmente exigible (art. 522 CPCC). De lo contrario, cuando no indica la fecha de vencimiento, el documento carece de fuerza ejecutiva y judicialmente no se puede comprobar si el propietario se encuentra en mora. Como así también en ese caso resulta imposible calcular los intereses, ya que los intereses de las expensas corren automáticamente desde la fecha de cada vencimiento. Sin esa fecha, es imposible realizar una liquidación válida."

"Al haber omitido por completo incorporar ese extremo fáctico y probatorio, no puede presumirse la fecha de vencimiento ni trasladarse al deudor la carga de adivinar desde qué día exacto se computan los intereses punitorios o la mora automática.

Asimismo, en el marco estricto del proceso ejecutivo, el juez no puede suplir la prueba de la actora ni completar el título. No es rol del magistrado indagar oficiosamente en reglamentos internos, ni fijar de manera arbitraria un día del mes para salvar la omisión del administrador, dado que es condición del título ejecutivo que se autoabastezca, sin que el juez indague en las causa ni en las demás condiciones como ser la fecha de vencimiento y la mora, ya que ello vulneraría el derecho de defensa del ejecutado y alteraría los requisitos formales del título (art. 18 CN)."

¿Cómo votaron los jueces?

no surge voto dividido; el bloque dispositivo (resolución final) acuerda la inhabilidad del título y el rechazo de la ejecución por las razones precedentes.