ROJO, JUAN CARLOS c/ CONS PROP AV SANTA FE 2335/ 39/ 41 CABA s/DAÑOS Y PERJUICIOS

¿Quién es el actor?

Juan Carlos Rojo, propietario de la UF 11 (piso 1, departamento "L") del inmueble de Av. Santa Fe 2339, CABA.

¿A quién se demanda?

Consorcio de Propietarios de la Avda. Santa Fe 2335/2339/2341, CABA, representado por su administrador Mariano Augusto Perren.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

reparación de daños en la unidad funcional (filtraciones, humedades, ampollas en pintura, desprendimientos, alfombra dañada, alacena), alquileres no percibidos desde el 01/06/2022, reintegro de gastos de procesos previos y daño moral por $800.000 (con cuantificación final sujeta a prueba).

¿Qué se resolvió?

hizo lugar parcialmente a la demanda y condenó al consorcio a abonar $13.677.800, distribuidos en $10.677.800 por gastos de reparación de la unidad y $3.000.000 por daño moral. Rechazó los alquileres no percibidos (lucro cesante) por falta de prueba concreta, y el reintegro de gastos de las actuaciones conexas por tratarse de procesos autónomos. Impuso costas al vencido. Fijó intereses: al 8% anual desde el 01/06/2022 hasta la sentencia, y luego tasa activa del Banco Nación para el daño moral; tasa activa desde el dictamen pericial (02/03/2026) para los gastos de reparación.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

Encuadre contractual: la responsabilidad del consorcio por daños originados en partes comunes se rige por el reglamento de copropiedad y por el art. 1757 CCyCN, pudiendo eximirse sólo acreditando una causa ajena. Se transcribe el razonamiento: "responderá el consorcio en la órbita contractual cuando la causa adecuada del daño afinque en las partes comunes".

Prueba: el tribunal valoró los peritajes de ingeniería (Ing. Álvarez Villalba y Arq. Aquino), que atribuyen las filtraciones a la azotea inaccesible y al muro exterior por falta de mantenimiento, y el testimonio de Lucas Hernán Weirmann. Expresó: "la prueba examinada en su conjunto demuestra que el consorcio conocía desde tiempo atrás la existencia de filtraciones y humedades que afectaban la unidad de la actora; que reconoció la necesidad de efectuar reparaciones; que las tareas emprendidas no resultaron suficientes para solucionar definitivamente los inconvenientes".

Alquileres no percibidos: "no surgen constancias fehacientes en la causa que permitan inferir las ganancias dejadas de percibir vinculadas causalmente al hecho dañoso… la unidad funcional se encuentra habitada, circunstancia que desvanece la admisibilidad del rubro".

Daño moral: "los graves daños constatados en la unidad de la actora, sumados a las reiteradas gestiones efectuadas para obtener su reparación… permiten concluir que las circunstancias padecidas excedieron las meras molestias o incomodidades propias de la vida en propiedad horizontal".