SANCHEZ ANALIA VERONICA Y OTRO/A C/ MORAN ARIEL FERNANDO Y OTRO/A S/VICIOS REDHIBITORIOS

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: Analía Verónica Sánchez y Myriam Tronconi. Demandado: Antonio e Isabel Imperiale (vendedores), Fernando Morán (apoderado/mandatario) y el Consorcio de Copropietarios de calle 44 nº 288, Santa Teresita. Objeto: acción por vicios redhibitorios y daños y perjuicios derivados de filtraciones, humedad y falta de suministro de agua en la unidad funcional n°15 (UF 15) del edificio; reparaciones, resarcimiento por daños materiales, perjuicios por privación de uso, lucro cesante, pérdida de valor venal, y daño extrapatrimonial. Decisión: La Cámara, por mayoría, confirmó en lo principal la sentencia de fecha 18.10.2021 (rechazo de la acción redhibitoria contra los vendedores; condena al consorcio a efectuar reparaciones en la unidad y a abonar ciertos montos por daño psicológico y daño extrapatrimonial a las actoras), y la modificó dejando sin efecto la condena en concepto de daño extrapatrimonial contra el consorcio. Costas de la instancia en el orden causado. Se difiere regulación de honorarios.
- Fundamentos principales de la decisión (transcripción de pasajes relevantes del fallo, lenguaje original): 1) Sobre la inaplicabilidad de la ley 24.240 y la falta de prueba de carácter empresarial/proveedor: "La sola invocación de un nombre de fantasía -que ni siquiera emerge de la escritura pública de compraventa debidamente certificada obrante a fs. 37/43, ni de otro elemento documental idóneo agregado en autos
- no permite tener por acreditada la existencia de una organización empresaria o proveedor de servicios inmobiliarios ni, menos aún, la configuración de una relación de consumo en los términos de los arts. 1 y 2 de la ley 24.240... La noción de proveedor exige algo más que una sospecha o una asociación nominal con el apellido de una de las demandadas; requiere la demostración de una inserción profesional u organizada en el mercado, extremo que no puede deducirse válidamente cuando el propio instrumento escriturario... guarda absoluto silencio sobre el punto." 2) Sobre la excepción de falta de legitimación pasiva de Morán: "De la escritura pública de compraventa obrante a fs. 37/43, celebrada el 12.12.2014, surge que el codemandado intervino en la compraventa como mandatario en nombre y en representación de los vendedores y mandantes Isabel Imperiale y Antonio Imperiale, razón por la cual el negocio no le pertenecía y no podía ser sujeto pasivo de la pretensión sino sólo la representada... Considero, en consecuencia, que corresponde el rechazo del agravio también en esta parcela." 3) Sobre la insuficiencia probatoria para configurar vicios redhibitorios: "Conforme las normas citadas, no basta con la existencia de un defecto material, sino que es necesario demostrar, además, su carácter oculto, su gravedad en términos de impropiedad para el destino de la cosa, su preexistencia al tiempo de la adquisición y la relación de causalidad adecuada entre ese vicio y los daños invocados... La condición de ser el objeto impropio para el destino no se presume por la mera infracción a estándares técnicos, sino que requiere la acreditación de una incidencia funcional relevante sobre el uso normal del bien... La prueba producida, lejos de avalar una condena... contraría toda posibilidad de acreditar presupuestos basales de la pretensión, fundamentalmente, la existencia del vicio alegado en la cosa objeto del contrato con anterioridad o al tiempo de la operación..." 4) Sobre la responsabilidad del consorcio por reparaciones y falta de suministro: "De su texto surge que las cañerías, tuberías y sistemas destinados al suministro de agua, en tanto no se individualice una falla circunscripta al interior de la unidad, constituyen cosas comunes, cuya conservación, funcionamiento y reparación recaen sobre el ente consorcial... En ese contexto, se configuran los presupuestos de la responsabilidad del consorcio de copropietarios... La existencia de un perjuicio cierto -la privación del servicio esencial de agua-, el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento de las cosas comunes, y la relación causal adecuada entre ese incumplimiento y el daño experimentado por las actoras." 5) Sobre la condena por daño extrapatrimonial y su supresión frente al consorcio: "La construcción es jurídicamente inadmisible en tanto desplaza, sin base normativa alguna, el régimen propio de imputación de responsabilidad del consorcio y altera la fuente de sus obligaciones... La hipótesis de un 'administrador de hecho' carece de anclaje normativo suficiente para proyectar efectos frente al consorcio... Al no configurarse el nexo de imputación necesario entre el hecho generador del daño y la esfera de actuación del consorcio, la condena en concepto de daño extrapatrimonial carece de sustento jurídico respecto de éste, debiendo ser dejada sin efecto respecto del consorcio de copropietarios, y mantenerse respecto del codemandado Morán..."
- Voto y mayoría: Los Dres. Cremonte y Janka votaron en idéntico sentido; el bloque dispositivo final confirma en lo principal y modifica dejando sin efecto la condena por daño extrapatrimonial contra el consorcio (decisión de la mayoría).