PAGELLA JULIÁN C/ BRISAS DE ARECO S.A. S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: Julián Pagella, adquirente de la U.F. n.º 2 mediante escritura del 21/12/2016. Demandado: Brisas San Anonio de Areco S.A. (vendedora/constructora) y el arquitecto Gabino Alvelo y Araujo (proyectista y director de obra). Objeto: Indemnización por daños y perjuicios por defectos constructivos que “comprometen la solidez del inmueble y lo hacen impropio para su destino” (art. 1273 CCyCN): costo de reparación, pérdida de valor venal, lucro cesante/canon locativo, daño punitivo (art. 52 bis Ley 24.240) y, en subsidio, daño moral. Decisión: Se declaró la existencia de relación de consumo entre el actor y Brisas San Anonio de Areco S.A.; se rechazó la excepción de prescripción y de falta de legitimación opuestas por BADASA y se hizo lugar a la demanda contra BADASA. Se hizo lugar a la excepción de prescripción opuesta por el arquitecto Gabino Alvelo y Araujo (se lo sobreseyó por prescripción). Se condenó a Brisas San Anonio de Areco S.A. a pagar $90.961.437,41 más intereses, y se impusieron costas a la demandada vencida; costas por su orden al arquitecto.
- Fundamentos principales de la decisión (transcripción de pasajes relevantes del fallo):
- Sobre legitimación y relación de consumo respecto de la empresa: "La lectura de los escritos iniciales, analizada conjuntamente con las escrituras de compraventa y de afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal, como así también con el objeto social de esta accionada, permite tener por acreditada la existencia de una relación de consumo... la empresa efectuó la operación en el marco de su actividad inmobiliaria habitual comprendida en su objeto social y, por lo tanto, cabe dar por probada la relación de consumo invocada por el actor (arts. 1 y 2 de la ley 24.240; arts. 1092 y 1093 del CCyCN)."
- Sobre exclusión de la normativa consumeril respecto del arquitecto: "El contrato referido permite diferenciar las funciones asumidas por cada uno de los intervinientes... el director de obra 'no asume el riesgo propio de la empresa' y que, por ello, se encuentra excluido 'de la relación de consumo y, por ende, de las obligaciones de resultado y la solidaridad pasiva nacidas en su contexto'... la actividad profesional desarrollada por Gabino Alvelo y Araujo se encuentra comprendida en la exclusión prevista por el art. 2°, última parte, de la ley 24.240."
- Sobre prescripción frente a BADASA y frente al arquitecto: "Corresponde rechazar la defensa de prescripción opuesta por BADASA... se probó... que existió progresión en los daños... las cartas documento remitidas entre las partes... la mediación prejudicial... y la interposición de la demanda... corresponde rechazar la defensa de prescripción opuesta por BADASA... Con costas a Brisas San Anonio de Areco S.A." "La defensa en este caso prospera [respecto del arquitecto]... la responsabilidad del arquitecto con la constructora es concurrente... la prescripción cumplida y la interrupción y suspensión de su curso no producen efectos expansivos respecto de los restantes obligados concurrentes... corresponde hacer lugar a la excepción de prescripción planteada."
- Sobre existencia y alcance de las patologías y su encuadre en art. 1273 CCyCN: "La experta constató grietas activas, deformaciones por flexión, afectación de sectores vinculados con la transmisión de cargas, pandeo del cerramiento, filtraciones y humedades; indicó la necesidad de apuntalar sectores comprometidos y de ejecutar refuerzos mediante vigas doble T y, eventualmente, columnas; estimó que los trabajos demandarían entre 100 y 200 días y señaló expresamente que los daños afectan el uso normal del inmueble y que las grietas y filtraciones inciden en su habitabilidad... considero acreditado que los daños constatados hacen a la obra impropia para su destino en los términos del art. 1273 del CCyCN."
- Sobre la reparación y montos: "Se acudió al índice publicado por la Cámara Argentina de la Construcción... ello a la fecha da la cantidad de pesos CINCUENTA MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE CON 41/100 ($50.961.437,41), suma que se fija al momento del dictado de la presente sentencia." "El perito martillero... estimó el valor del inmueble en óptimas condiciones en $133.490.205 y, en el estado constatado, en $86.819.115; asimismo, fijó su valor locativo mensual en $205.725... dado que... no surge de autos que, aun correctamente llevadas a cabo las reparaciones, subsistirá una disminución de su valor de mercado, el rubro [pérdida del valor venal] se desestima."
- Sobre daño punitivo: "Se admite la condena por daño punitivo por la suma de cuarenta millones ($40.000.000) a la fecha de este pronunciamiento... Para estimar este monto se ha tenido en cuenta que la empresa fue citada a constatar los daños desde un primer momento, que intentó todo el tiempo eludir su responsabilidad y que el lugar era... la vivienda del accionante... lo que demuestra una conducta reprochable de su parte... (arts. 52 bis de la Ley 24.240...)."
- Bloque dispositivo (FALLO): "1.
- Haciendo lugar a la excepción de prescripción planteada por Gabino Alvelo y Araujo. Costas por su orden. 2.
- Desestimando la excepción de prescripción y falta de legitimación planteada por BADASA. Con costas a la vencida. 3.
- Haciendo lugar a la demanda de Pagella. y condenando a BASDASA a abonar... NOVENTA MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE PESOS CON 41/100 ($90.961.437,41) con más los intereses correspondientes... Con costas. 4.
- Difiérase la regulación de los honorarios..."
- Votos/Disidencias: no se consignan votos divididos; el fallo se presenta como decisión unificada del Tribunal.