GURIDI MARIA GABRIELA C/ SCHIERLOH ANALIA S/ ESCRITURACION

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: María Gabriela Guridi (M.G.). Demandado: Analía Schierloh (A.S.). Objeto: Acción de escrituración sobre inmueble en Adolfo Gonzales Chaves y, subsidiariamente, pago de cláusula penal pactada en boleto de compraventa (USD 50 diarios) por mora, por un total reclamado de USD 84.200; además apercibimiento conforme art. 510 CPCC y costas. Decisión: La Cámara revocó parcialmente la sentencia de primera instancia en cuanto condenó a la demandada al pago de USD 84.200 en concepto de cláusula penal por incumplimiento, y confirmó la sentencia en lo demás (se mantiene la condena a escriturar bajo los recaudos indicados). Impuso costas de alzada en el orden causado y diferió regulación de honorarios.
- Fundamentos principales de la decisión (transcripción de párrafos relevantes, lenguaje original del tribunal): "V) Desde esta perspectiva, la interpelación cursada por M.G. resultó apta para constituir en mora a A.S. respecto de la obligación de escriturar. El art. 509 del Código Civil distingue, en lo que aquí interesa, entre las obligaciones cuyo plazo se encuentra determinado y aquellas cuyo momento de cumplimiento depende de las circunstancias de la obligación, estableciendo, en estos últimos supuestos, la necesidad de interpelación al deudor. Pero aun si se entendiera que la estipulación contractual dejó indeterminado el momento exacto del otorgamiento de la escritura, ello no conduce necesariamente a la solución pretendida por la recurrente. La particularidad del caso radica en que, frente a una situación que se había prolongado durante años, la propia acreedora de la obligación de otorgar la escritura exteriorizó de modo inequívoco su voluntad de obtener su cumplimiento y requirió a la compradora que concurriera a la escribanía para concretarlo. La intimación no estuvo dirigida a exigir el cumplimiento de una prestación distinta de la convenida, sino precisamente a poner fin a la situación de indefinición que se había prolongado desde la celebración del contrato. Por ello, corresponde desestimar el agravio relativo a la inexistencia de mora respecto de la obligación principal de escriturar." "VI) En cambio, el agravio relativo a la operatividad de la cláusula penal debe prosperar. ... La diferencia no es meramente terminológica. Una cosa es la mora respecto de la obligación principal de escriturar y otra distinta la configuración del supuesto específico al que las partes sujetaron la aplicación de la cláusula penal. En el expediente no existe constancia de que la escribana María Claudia Zubiri haya citado a las partes para concurrir a un acto concreto de otorgamiento de la escritura. Tampoco tal circunstancia fue invocada en la demanda, que se limitó a referir las intimaciones cursadas a la demandada para que concurriera a la escribanía a fin de fijar la fecha de escrituración. Por consiguiente, aunque la conducta de la demandada pueda revelar una prolongada reticencia frente al requerimiento de la actora, no se encuentra acreditado el hecho específico que, conforme al tenor de la cláusula quinta, hace operativa la sanción. La condena al pago de la cláusula penal debe, por ello, ser revocada." "VI) ... La obligación de escriturar no nace de la cláusula quinta -ya reseñada previamente-, sino de las cláusulas primera y segunda del boleto, que dan cuenta de una compraventa ya perfeccionada, con el precio íntegramente pagado y de la posesión entregada desde el año 2012. Luego, la oportunidad de la escrituración está regulada por la cláusula tercera, apartado "c", cuyo alcance fue analizado supra, y ninguna estipulación del contrato condiciona la exigibilidad de esa obligación a que medie una previa citación notarial. La cláusula quinta, en cambio, regula un supuesto particular vinculado con la aplicación de una sanción pecuniaria y establece para ello un presupuesto específico: la citación de las partes por la escribana al acto de firma. Ninguna estipulación contractual permite trasladar ese recaudo, previsto para la operatividad de la pena, a la exigibilidad de la obligación principal. Por ello, la inexistencia de una citación notarial no impide la condena a escriturar, aunque sí determina -por las razones antes expuestas
- la improcedencia de la cláusula penal."
- Votos: El voto del Dr. Mercado contiene el análisis y la propuesta; el Dr. Peralta Mariscal adhirió íntegramente. El dispositivo final corresponde a la mayoría que revoca la condena por cláusula penal y confirma lo demás.