ELIAS ROBERTO ALEJANDRO Y OTRO/A C/ BELTRANDO SUSANA NOEMÍ S/ DAÑOS Y PERJUICIOS EXTRACONTRACTUAL (EXC. AUTOM./ESTADO)

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: Roberto Alejandro Elías y Viviana Mabel Silvestre, propietarios y habitantes de la vivienda sita en calle Aparicio Nº 167, Junín. Demandado: Susana Noemí Beltrando, en su carácter de usufructuaria del inmueble lindero sito en calle Aparicio Nº 173. Objeto: Resarcimiento por daños emergentes (reparaciones en mampostería, revoques y pintura), erogaciones ya realizadas (colocación de babeta de chapa), costo de acta de constatación, fotos certificadas y honorarios del informe técnico previo; actualización monetaria, intereses y costas. Planteo accesorio de inconstitucionalidad del art. 7 Ley 23.928 y pedido de actualización por IPC y 6% anual. Decisión: Se hizo lugar a la demanda; condenó a la demandada a abonar $786.606 ($782.806 daño emergente + $3.800 acta) más intereses conforme al considerando 5 (6% anual desde fecha de mora hasta pericia y TIM del BCRA desde la pericia hasta pago efectivo), e impuso las costas a la demandada. Difirió regulación de honorarios.
- Fundamentos principales de la decisión (transcripción de párrafos relevantes del fallo): "Se trata de una edificación que posee un estado edilicio general que puede enmarcarse dentro de la categorización de muy bueno estado, observándose la presencia de patologías constructivas en un sector específico de la vivienda. Las afectaciones son observables a simple vista, en la mampostería medianera con la vivienda de Aparicio N°173, donde se encuentra ubicada la escalera que conecta la planta baja con la planta alta de la vivienda. [.] Dichos deterioros se expresan a través de manchas y desprendimientos del material de terminación de la mampostería, con sectores que se agravan en magnitud de tamaño. Se observan desprendimientos de capas de terminación (pintura), manchas de coloración en los lugares donde se produjo el desprendimiento y afectación en el tablero de electricidad de la vivienda." (punto A del dictamen del 14/6/2022, Exp. 6777/2020). "la membrana es factible de despegarse de la mampostería, generando un hueco por donde el agua de lluvia, ingresa fácilmente hacia el interior de la cubierta." (punto B del dictamen). "la reparación efectuada en la cubierta ha sido adecuada, logrando evitar el ingreso de agua de lluvia que, anteriormente, generaba signos de humedad en la mampostería." (informe del 8/7/2025). "Este conjunto de indicios fundados en hechos reales y probados, es decir, el sector de la vivienda de los accionantes donde subyace la humedad, el muy buen estado en general de la misma, la deficiencia técnica constructiva utilizada en la unión de la cubierta de chapa y el muto medianero y la cesación de los perjuicios en función de la instalación de accesorio recomendado, que por su número, precisión, gravedad y concordancia, conforme a las reglas de la sana crítica, tienen la aptitud para generar un suficiente grado de certeza, y no de mera probabilidad, acerca de la existencia del hecho que es objeto de prueba." "En función de ello, encuentro acreditado que los defectos técnicos constructivos en la unión de la cubierta metálica con la mampostería del muro medianero lindante, como así también la falta de conservación de la deficiente técnica precedente empleada -membrana asfáltica
- guardan relación de causalidad con los deterioros en el inmueble de los accionantes producto del avance de la humedad exterior. Entonces, resultaba a cargo de la usufructuaria, como guardiana de la cosa que se tornó viciosa y generó ese daño, asumir su reparación (arts. 1727, 1758 y cctes. del CCyC)." "El daño emergente ... estimando un costo de materiales y mano de obra de $782.806 (ver dictamen del 8/7/2025 y anexo adjunto)." "FALLO: I. Haciendo lugar a la demanda instaurada por Roberto Alejandro Elías y Viviana Mabel Silvestre contra Susana Noemí Beltrando ... condenándola a abonar ... la suma total de $786.606, discriminado ... $782.806 en concepto de daño emergente y $3.800 por el gasto incurrido en el acta de constatación notarial ... II. Adicionando a las sumas indicadas ... los intereses conforme el cálculo detallado en el considerando 5 ... III. Imponiendo las costas a la demandada ..."