CASSINO TERESITA LUCIA Y OTROS C/ ESTABLECIMIENTO MIS VIEJOS S.A. S/ DESALOJO RURAL

¿Qué se resolvió en el fallo?

Actor: ESTABLECIMIENTO MIS VIEJOS S.A., representada por Ricardo Alcides Minchilli (presidente), con patrocinio del Dr. Sebastián Máspoli. Demandado: Herederos declarados de Raúl Alfredo Nievas (MARÍA CRISTINA CONTI; MARIO ROBERTO NIEVAS; TERESITA LUCÍA CASSINO; SERGIO ESTEBAN NIEVAS; AMELIA GRACIANA LOPETEGUI; MARTA GRACIELA LOPETEGUI; NILDA VICTORIA GARAYALDE; JOSÉ LUIS CONTI; JORGE ESTEBAN FASOLO) y la administradora del sucesorio Gladys Beatriz Mastantuono en autos acumulados. Objeto: Pago por consignación judicial de $32.404.229,56 (más cánones devengados) por cánones locativos vencidos y, acumulada, demanda de desalojo rural por supuesta resolución de los contratos por falta de pago y ocupación de mayor superficie. Decisión:
- Rechazó la demanda de pago por consignación promovida por ESTABLECIMIENTO MIS VIEJOS S.A. por no reunirse los presupuestos legales para la consignación judicial.
- Hizo lugar a la demanda de desalojo rural promovida por los herederos y cesionarios, ordenando la restitución de las parcelas catastradas (Circ. III, parcelas 456-b, 456-a, 449-c, 449-a y 449-d; Partidas 026-001391-2 y 026-019215-9) dentro de 10 días de firmeza, con apercibimiento de lanzamiento.
- Impuso las costas de ambos procesos a ESTABLECIMIENTO MIS VIEJOS S.A.
- Fundamentos principales de la decisión (extractos textuales relevantes, lenguaje del Tribunal):
- "La consignación judicial encuentra precisamente su razón de ser cuando el deudor, pese a encontrarse dispuesto a cumplir, ve frustrado el ejercicio de su ius solvendi por circunstancias ajenas a su voluntad que le impiden efectuar un pago seguro y eficaz... En tales condiciones, estimo reunidos los presupuestos que habilitan, en principio, el empleo del mecanismo excepcional del pago por consignación (art. 163, 330, 354, 375, 384, 391 ccs. y ss. del CPC, arts. 904 y ccs. del Cód. Civil y Comercial), restando únicamente verificar si los depósitos efectuados en autos satisfacen los recaudos propios del pago exacto (su identidad, integridad y oportunidad) y, por ende, si poseen aptitud cancelatoria suficiente para producir la extinción de las obligaciones cuyo cumplimiento persigue la actora (art. 905 del Cód. Civil y Comercial)."
- "Recién frente a la resolución dictada el 26/03/2024, que rechazó la apertura de la cuenta judicial solicitada, quedó configurado el obstáculo objetivo que impedía efectuar un pago con eficacia liberatoria por esa vía; pero la demanda de consignación fue promovida recién el 24/05/2024, es decir, casi dos meses después de conocida dicha decisión e incluso luego de haber recibido la carta documento mediante la cual los herederos comunicaron la resolución de los contratos con fecha 06/05/2024... Entiendo que la actora no ha logrado acreditar que, al momento en que las obligaciones se hicieron exigibles, hubiera existido un obstáculo no imputable a su parte que le impidiera efectuar un pago seguro y válido, presupuesto indispensable para habilitar la excepcional vía de la consignación judicial prevista por el art. 904 del Cód. Civil y Comercial, razón por la cual la demanda de pago por consignación no puede prosperar."
- "La Carta Documento N° 426378285 remitida por los actores con fecha 06/05/2024, constituyó una manifestación inequívoca de la voluntad de hacer operativa la cláusula resolutoria convenida, produciendo la extinción extrajudicial de ambos contratos de arrendamiento... Extinguido válidamente el vínculo locativo, la permanencia de la demandada en los inmuebles quedó desprovista de causa jurídica, naciendo correlativamente la obligación de restituirlos a los arrendadores..."
- Sobre mejoras: "Previo a hacerse efectiva la restitución de los inmuebles, deberá sustanciarse en la etapa de ejecución de sentencia el correspondiente incidente destinado a determinar la existencia, naturaleza, alcance y valuación de las mejoras cuyo resarcimiento eventualmente corresponda... pudiendo ésta ejercer, de verificarse los presupuestos legales, el derecho de retención previsto por el art. 1224 del Código Civil y Comercial de la Nación."
- FALLO (texto principal): "I. Rechazando la demanda de PAGO POR CONSIGNACIÓN promovida por ESTABLECIMIENTO MIS VIEJOS S.A.... II. Haciendo lugar a la demanda de DESALOJO RURAL promovida por TERESITA LUCÍA CASSINO, MARÍA CRISTINA CONTI... contra ESTABLECIMIENTO MIS VIEJOS S.A., condenando a esta última... a restituir a la parte actora los inmuebles... dentro del plazo de diez (10) días de quedar firme la presente, bajo apercibimiento de lanzamiento... IV. Imponiendo las costas de ambos procesos acumulados ... a ESTABLECIMIENTO MIS VIEJOS S.A."
- Montos y fechas relevantes:
- Importe consignado reclamado: $32.404.229,56 (más cánones locativos vencidos durante el proceso).
- Vencimientos de cánones relevantes: 10/10/2023; 17/10/2023; 10/04/2024; 17/04/2024.
- Fallecimiento del arrendador: 13/08/2023.
- Carta Documento resolutoria: 06/05/2024.
- Solicitud de apertura de cuenta judicial por la actora en el sucesorio: 12/03/2024; rechazo del Juzgado de Paz: 26/03/2024; demanda de consignación promovida el 24/05/2024.